～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

<新しいものは＞

<とりあえず試すタイプです＞

 

 

皆さん、物件、探していますか？

私は探していませんでした。

 

今年は３月にアパートを、８月に区分を購入したので、しばらくは購入ができないと思っていました。

でも、

やはり物件探しを継続することにしました。

「購入ができない」って

本当にそうなのかを自問自答しましたが、そんなことはありません。

多くのお金はありませんが、可能性はゼロではありません。

物件を入れ替えるためには、それに見合う物件を探すことが必要です。

また、来年の４月には退職金の一部を受け取ります。

このタイミングで探し始めて決済が４月になる可能性も、ゼロではありませんよね。

 

そう考えて、真剣に物件探しを再開したところ、早速１戸の戸建を見つけました。

今回はそんなコラムです。

 

１．物件のスペック

物件のスペックはこんな感じです。

所在地：横浜市
駅徒歩：２０分以内
建物　：不明
間取　：不明
価格　：約１９００万円
路線価：約１６００万円
築年数：不明
想定表面利回り：９％くらい

 

見たところ何の魅力もないと思いますが、私にとってはお宝になる可能性を秘めた物件です。

建物、間取りや築年数が不明になっているのは、土地として売り出されているからです。

まだ売り出し中のため、詳しい情報は省略させていただいています。

グーグルマップで見る限り古い建物ですが、メンテナンスはしっかりとされている印象です。

掲載から数カ月たっていることから、何かしらデメリットがあることは想定しながらも早速メールで資料請求し、その週末に内見をさせていただくことにしました。

 

３．届いた資料

仲介業者からはすぐに資料が送られてきました。

住宅地図
謄本（建物）
謄本（土地）
地積測量図
公図
建物図面
仮測量図、、等々

謄本で売却理由が相続であることを確認。

少し、ニヤけました。

資料の中では、それ以外は気になるところはありませんでした。

メールには確定測量中であることと、完了までに少し時間が掛かりそうなことが書き添えられていました。

 

在宅勤務の日の夕方、現地に行くと外壁や庭の様子から空室期間もそんなに長く無さそうです。

築年が見た目以上に古かったりしましたが、逆に言えばしっかりとメンテナンスされていたとも言えます。

室内の状態次第で、表装リフォームだけで貸出することもできるかもしれません。

第一段階はクリアです。

 

 

４．内見

そして内見。

週末の午前中に予定を入れてもらったところ、物件担当の方の予定が合わず、別の方がアテンドしてくれました。

家の前で待っていた担当者は、挨拶を終えると「私も室内は初めて見るのですが、、結構手を入れないと、、」と一言。

私も「大丈夫ですよ、慣れてますから」と笑って一言。

室内が汚いことを想定して古い靴下を履き、床下を除くことを想定して持参したウィンドブレーカーを着ながら玄関に入ると、担当者から

「土足のままどうぞ」と笑いながら一言。

室内を確認しながら担当者と話をしていると、担当者は私のことと業者だと思っていたらしいです。

ちょっと嬉しかったですｗ

それは良かったのですが、室内に入ると驚きの光景が、、

 

床がない、、、

 

壁には穴が、、、

 

外壁も見事な？チョーキングが、、

風呂、トイレの水回りはリフォームされて使える状態だっただけに、残念な感じでした。

こりゃ、お金かかりますね、と担当者も笑いながら言っていましたｗ

 

３．買付け

担当者は代打で来た方なので、残念ながら売主の詳しい状況は聞くことができませんでした。

実需ではなく投資用で購入することを理解しながら、

「それじゃこの金額だと厳しいですね」
「実需の方も、きちんと直すとに４～５百掛かりそうですね」

などと、付き合ってくれました。

担当者が手渡してくれたマイソクと、彼が持っていたマイソクの売り出し価格が違うなど、比較的ガードは緩い印象です。

めくった床はシロアリ調査のためだとも教えてくれました。

それは意図してか否かは分かりませんが、私もついついガードが下がり、大分手の内を晒してしましました。

自宅に戻ってどんな金額になろうとも、買付の条件は伝えることを約束してその場を後にしました。

もちろん、リフォーム費用相当額の指値をすることを前提にすることは伝えました。

 

自宅に戻り、頂いた資料を再確認しながら外壁塗装〇〇〇万、１階リフォーム〇〇〇万など想定をしながら買付の金額を検討していると、

「おや？」

 

仮測量図にこんな記載が

「現状では接道部分の幅員は２ｍありません」

マイソクには備考欄に境界確定しない旨の記載はありましたが、未接道とは書いていません。

仮測量図を見る限り、、、

所有者不明のブロック塀の幅を足すと２ｍになりそうです。

 

４．まとめ

結論から言うと、今回は買付を入れませんでした。

正確には、確定測量が出来た段階で判断すると伝えました。

たぶん、私には回ってこないと思いますが、そんなことは問題ではありません。

チャレンジを続けることが、大事なんだと思います。

不動産はタイミングとご縁ですからね。

 

ここからは私の見立てですが、

この物件は当初実需に売ることを想定、確定測量をし室内を調査したところシロアリの痕跡を認めたため、床をめくり壁に穴をあけて調査をした。

その後接道問題が判明し、恐らく隣人の協力がスムーズに得られず確定測量も長引きそうだったため土地として売り出した。

そのタイミングで私からの問い合わせがあった、、そんな感じだと思います。

私が割安だと感じたことも、未接道で再建築不可の可能性がある物件だとすれば合点がいきます。

もしかすると、確定測量自体が難しいのかもしれませんね。

 

本当のところはどうか分かりませんが、そんなシミュレーションも、経験値の一つです。

また、次の物件を探しに行きたいと思います。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。