実践大家コラムの読者の皆様、こんにちは、llcです。

今回のコラムは、今からもう6年程前、法人1を設立して初めて購入した物件で起こったビギナーズラックです。

今でこそ購入した物件や検討した物件の各種資料は今後の参考のために保存していたりしますが、1件目の資料は契約書等の重要書類等しか残しておらず、少しあやふやな点もございますが、ご容赦ください。

• 物件概要

物件種別：区分事務所

構造：鉄骨鉄筋コンクリート造（エレベーター有）

築年数：昭和54年3月

専有面積：46.02㎡（13.92坪）

立地：4線6駅徒歩7分圏内、大阪駅徒歩15分圏内

現況：スケルトン（事務所仕様、トイレ・給湯共同）

価格：1,050万円（契約書金額、指値できたか不明）

想定賃料：112,000円/月

管理費・修繕積立金：24,400円/月（実質利回り10.01%）、増額予定無し（調査報告書）

その他：道路に面したガラス張り区画、新築時からワンオーナー（高齢になり、廃業による売却）、自主管理

大阪駅一駅圏内で事務所仕様、トイレ・給湯共同の区分事務所は希少性が極めて低く高く、初めてこの物件を購入して以降もなかなか良さそうな物件に巡り合えていません。（ty2495312さんから指摘を受けて修正しました。）

築年数が経っていることや、不確かな不安要素もありますが、それを上回るメリットがあると思い、情報を見て（どこで見つけたのかは不明、おそらく赤のサイト）すぐ現地視察し、即購入に至りました。

• 賃貸募集

懇意にしていた不動産業者に近隣競合の賃貸物件の賃料や、当該ビルでの成約事例を確認し、132,000円/月＋消費税（実質利回り13.80%）で募集を開始しました。

• 一本の問い合わせ

（A氏）

以前から大阪に支店を出すために売事務所を探しており、1,050万円の売却の際に内覧に行っていた。検討して購入の意向を出したが既に購入されていた。

1,050万円に諸費用もかかっているので、1,500万円で購入したい。

（llc）

短期的には賃貸に出し、中長期的には自身で事務所を開業しようと考えていたので売るつもりは無い。

売るなら1,800万円で。

1,050万円を知っている人が1,800万円で買わないだろうという思いがありました。

（A氏）

買います。

（llc）

売ります！

取得から売却まで3ヶ月で、諸経費除いて600万円のビギナーズラックでした。

その後今までに無いですし、これからも無いでしょう。

A氏から買付が入った後に賃貸の方も申込が入りました。

A氏に売却した3年後、同じビルの別の道路向きの区画が、空室で想定8.3%で売りに出ていて、成約していたようです。

結果法人設立1件目から、貸して良し売って良しの物件を取得出来ていたようです。

• サブタイトルについて

この物件は賃貸募集しかしていませんでしたが、買いたいという方から問い合わせを受け、お売りすることになりました。

このコラムのポイントは、「短期間で高値で売れたぜ、ヒャッホー」ということでは無く、「賃貸募集している物件を買いたいと言っていいんだ」ということです。

賃貸募集している人の大半は収益目的だと思うので、価格が折り合えば賃貸ではなく買うこともできる可能性があるということです。

何度か賃貸物件に買いたいと打診したことはありますが、今まで断られてきています。

こちらが買いたい金額で打診しているので、明らかに安すぎた可能性はあります。

いつかはこの手法で割安に買ってみたいと思います。

皆様のコメント・いいねがコラムを続ける活力になりますので、よろしくお願いいたします。