ある意味、melmeさんへの反論になります

不動産投資の目的

質問してもいいですか？

あなたの不動産投資の目的は何ですか？

①お金持ちになって豊かな人生を送る
②物件をどんどん買って不動産の数を増やす

あなた答えはどちらですか？

「いやいや、私の目的は、不動産物件をたくさん所有して、お金持ちになることです。だから、②を通して①を達成することです」

皆さんの答えを聞きたいです

お金持ちの定義

について改めて考えてみましょう

お金持ちの定義

お金持ちの定義はいろいろあるし、その人によって違うと思います

では、私が考えるお金持ちの定義を説明しましょう

非常にシンプルで明快です

使えるお金がたくさんある人

だと思います

資産がたくさんある人

はお金持ちだと思いません。少なくとも私の目指すものではないです

この違いわかりますか？不動産投資で言えば、土地は持っているけど収入の少ない地主さん、収益不動産に投資したけど税引き後の手取りがほとんどない投資家さんとかは「お金」がないので、「お金持ち」ではありません

もう少し、ターゲットを絞って考えてみましょう

サラリーマン大家さんの副業からの不動産投資

私が不動産投資を始めたのは、今から約25年前、突然の海外転勤のため家を賃貸に出すことから始まりましたが、本格的に収益不動産に投資を始めたのは、海外から帰国した約20年前になります

海外から帰国したとき、二人の子どもたちは、いわゆる帰国子女であり、早い時期から海外留学を希望していました

しかし、海外の大学の費用は、授業料と生活費を含めると一人、年約400万円以上かかります。実は、うちの子供達は双子で、二人の子どもを大学に留学させるには年800万円以上のキャッシュが必要と言うことです

私は、結果的に不動産投資のCF（税引き後手取り）で二人の子どもを、アメリカの州立大学に留学させることができました。合計、3200万円以上のキャシュが消えましたが、それができたことに満足しています

私は、エリサーではない上場企業の製造業のサラリーマンでしたので、会社からのお給料だけではこんなことはできなかったでしょう

子どもたちを海外留学させたとき、私は、都内に戸建て（自宅）と鉄骨造マンション３棟を所有している状態でしたが、CF（税引き後の手取り）が年800万円以上あったということですね

使えるお金がたくさんある人
＝
お金持ち

であったということですね

もちろん、私はフルレバ投資家であり、不動産投資で稼いだお金は、借金が怖いからと言って繰り上げ返済したり、不動産に再投資したりせず、自分の人生の役に立つ、楽しいことに使いきってしまおうという方針があったので、このようなことができたのだと思います

同時に、

資産がたくさんある人
＝
物件をたくさん持つ
を目指していなかった

ことが、良かったのだと思います

そのポイントは、

法人化のタイミング

だと思っています

課税所得1800万円

実は、子どもたちをアメリカの大学に留学させたとき、同時に、都内に新築の戸建て住宅を購入しました。最初の自宅は、海外から帰国後も継続して賃貸に出していて、自分は賃貸に住んでいたからです

頭金、諸経費は現金で支払いましたが、それも、不動産投資から得られたCF（税引き後手取り）を使いました

ここ10年ぐらいに不動産投資を始めた人たちは、いきなり法人を立ち上げて不動産を購入する人が多いです

理由を聞いてみると

①法人の方が融資が出やすいので物件が買いやすい
②サラリーマンの所得税の累進課税が厳しいが、法人税は安い

ということのようです

①については、確かにそういう事実はあります。そして、それを利用して所有物件を増やしている人も多いです

ただ、私は、これまでも、

法人化は
サラリーマン＋不動産投資の課税所得が
1800万円を超えてから

と言ってきました

つまり、安易に①の理由で、最初から法人化して

資産がたくさんある人

になったとしても

使えるお金がたくさんある人
＝
お金持ち

にはなれないと考えています

理由は、法人にお金がたまっても、それを子どもの留学費用や自宅の購入費用にそのままでは使えないからです。もちろん、役員報酬やボーナスで法人からお金を引き出すことは可能ですが、②の所得税の累進課税や住民税がかかってきてしまい、本末転倒になります

さらに、個人の所得が増えると、社会保険料（年金積立金と健康保険料）が大きく増えてしまいます

しかし、一方で、非常に重要なポイントは、サラリーマンの副業の個人事業主で不動産所得が増えても、社会保険料（年金積立金と健康保険料）は一切増えないという都合のいい仕組みがあります

つまり、サラリーマンの副業で不動産投資を行うとき、個人事業主でやることにより

社会保険料（年金積立金と健康保険料）
が増えない

という大きなメリットがあるということです

自分の試算では

サラリーマンと不動産投資の課税所得が1800万円を超えるまでは、個人事業主で頑張る

というのが私の結論であり、これをやったから、自由に使えるお金で、二人の子どもを海外に留学させ、都内に戸建て住宅を購入することができました

個人事業主は、所得税と住民税さえ払えば、通帳に残ったお金は自由に、何も使っても問題はありません。これが法人との大きな違いです

ただ、

②サラリーマンの所得税の累進課税が厳しいが、法人税は安い

も少し気になリますね

これについては次のコラムでご説明しましょう