～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

＜この店のハンバーガー、、＞

＜定期的に食べたくなります＞

 

 

皆さん、物件は探していますか？

今月、以下のコラムを書いたように、物件探しを再開？しました。

 

＃５６４　久しぶりの物件調査の件
＃５６５　路線価以下の戸建の件

 

このコラムで書いた物件はいずれも古屋付き土地で売り出されていたものであり、その条件では一通り検索を終えました。

現地調査に値する物件は二つだったということです。

 

その後、対象をいよいよ？中古戸建に拡大して検索をしたところ、、、

というのが今回のコラムネタです。

 

１．検索条件

狭いマーケットにおいては読者の皆さんもライバルですから、本当は晒したくないのですが、今回は特別に検索条件をご披露します。

所在地　：神奈川県
物件種別：中古一戸建て
価格　　：２０００万円以内

、

、

はい、これだけです。

今回はちょっと多すぎたので、住所で少し絞りました。

それでもこのポータルサイトでは６００件を超える物件が検索されます。

これを順番に見ていくことになります。

もちろん見ていく順番はありますが、それは内緒ですｗ

 

２．資料請求

そんな中から資料請求をした物件が１件出てきました。

そうです、１件です。

資料を見ていけそうなら買付を出しても良いかなと、一旦他の物件の資料請求を止めました。

簡単なスペックは、以下のとおりです。

所在地　：横浜市
駅徒歩　：バス停まで車で８分
　　　　　バス停から徒歩１２分
価格　　：約１,６００万円
建物面積：約１２０㎡
築年数　：２０年代

 

あまり魅力的ではないですよね。

この戸建にはある特徴があるのですが、、それは内緒ですｗ

売り物件ですしね。

詳しくは現地の仲介店舗を回ってヒアリングをするつもりですが、ざっくり表面利回りで９～１０％くらいでしょうか。

このスペックから、客付けは十分に可能だと判断しました。

 

３．事前調査

資料請求メールとした後に、事前に調べるのは今や完全にルーチンです。

路線価、家賃相場、グーグルマップを見て、問題ないことを確認。

併せてヒアリングをすべく最寄り駅付近の仲介店舗も目星をつけておきます。

次に融資を受ける金融機関も想定し、融資条件に合わせて返済比率を確認。

自己資金を何割入れるかも、この時点で固めておきます。

さらに言えば、この時点でポータル掲載から３週間くらい経っていますが、まだ３週間でもあります。

あまり強気の指値は出来ないと思いますが２～３パターンくらいは頭の中でシミュしておきます。

あとは資料を貰って週末に現地調査をして、、という段取りですね。

準備はオッケーです。

 

４．業者とのやり取り

今回の仲介業者は大手です。

大手だからと言って安心はできませんが、担当者の属性情報も事前に確認します。

そうです、ホームページです。

大手の仲介の多くは、店舗のＨＰに担当者紹介のページがあったりして、そこに簡単なプロフと顔写真が載っています。

新人なのかベテランなのか。

コミュニケーションのきっかけになるような情報がないか。

そうこうしていると段々と本気モードになってきましたｗ

 

、、、ん？

 

ここであることに気づきます。

仲介会社のホームページなのに、その物件が載っていません（汗）

何度探しても、無いんです。

 

翌日、担当者からのメールには

「本日、契約となりました」と。。。

まあ、そんなものですよね。

 

５．物件探しで大事なこと

次に良さそうな物件をいくつか見ましたが、結局資料請求には至りませんでした。

古屋付き土地からスタートした物件探しですが、検索された物件自体は１０００件くらいになったと思います。

正に千三つの世界ですね。（買えてないけど💦）

 

全てに目を通すのに３～４日くらいでしょうか。

もちろん、仕事を終え帰宅してからの時間でですが、結構大変でした。

これからは新着だけを見ればよいので、直ぐに動くことができます。

 

先の資料請求した物件も掲載から既に３週間経った時点からのスタートであり、契約をした方ら直ぐに動かれていたものと推察されます。

スピード勝負ですね。

 

そのスピード勝負に必要な最低条件は、やはり毎日物件チェックをすることでしょう。

それがないとスタートラインすら立てないことが、今回の件で再認識できました。

今更ですけどね。

 

６．まとめ

言ってしまえば簡単で単純なことです。

以前、コラムにも書きましたが、この場にいる先輩方は１日３回の物件チェックを続けているとのこと。

それはレインズの更新回数が３回だからなのであり、リーマン大家としては難易度の高いことです。

が、

毎日の新着物件チェックくらいなら、出来ない人はいないはず。

だけど、それが出来る人が限られていて、そういう人から良い物件を買っているのが現実だと思います。

 

物件探しで一番大事なことは、継続すること。

 

本気で取り組むならリーマン大家でも毎日が基本だと思います。

会議で遅くなったり飲み会の日もあるでしょう。

サボるのが１日くらいなら、まだ大丈夫。

忙しい人は週末だけ、木、金、土は毎日チェックすればすぐに現地調査に入れます。

実際に、単身赴任の時の私はそうしていました。

 

兎にも角にも新鮮な情報と、的確かつ迅速な判断、それを支える行動量。

結局全部じゃん、って話ですねｗ

 

継続は力なり。

だまされたと思って、やってみてください。

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。