おはようございます。

しげお@です！

 

埼玉さんがコラム１９００回！！

刺激を受けています😌今月は１０コラムを過ぎましたが書けるだけ頑張ります。

 

今日は、底地権・借地権の雑談コラムです。

楽待動画で再建築不可・底地権が上がっています。権利関係は好きで、ワクワクします。笑

 

私なりに底地権、借地権について

底地の可能性としては、

借地人に買い取ってもらえること、借地人が底地を買えば所有権となり価値が高まるため、限定価格での売買が成立します。逆に借地権を買い取れれば所有権キャピタルが狙えること。

でしょう。

 

注意点は成立しなかったときどうするか。

持ったままにする・売る。持つならばそこそこな利回りが欲しいですね。固定資産税はかかります、それを差し引いての利回りです。

 

底地権を買うときに、

『なぜ底地だけ売るのか？』は疑問。

すでに借地人には話をしたのか、していないのか。交渉が決裂していたなら売買後に借地人に買い取ってもらう可能性は低くなります。その分価格は下がります。

 

底地人（売主）が借地人と仲が悪く、話もしてないし、話したくもないし、第三者に売るパターンはあり、これはおいしいかも。底借のトラブルは人間関係が多いです。２０年の更新契約を忘れてしまってそのままになっている、更新時に地代を上げようとして決裂した、更新料で揉めたなど、

 

なぜ、契約が曖昧のままか？といえば、

土地借地権の更新契約をやる不動産屋は少なくて、やるにしても手間がかかり、手続きを断わる仲介は多いです。揉める可能性がある借地権更新を数万の手数料でやる営業マンは少なく、売買等が絡まないと手間倒れになるのです。

規模によりまして、大きな土地がある地主なら付き合いのある不動産屋がベッタリですが、その宅地のみ底地で持っている方で他の取引に繋がらない場合などは、不動産屋もやらなかったり、、、。２０年に一度のことです（非堅固の場合）。慣れていない不動産屋に交渉を任せたために、余計にややこしくなるケースがあります。

 

１宅地（借地人１組）の底地買取は、ゼロイチのリスクで、借地人と決裂したら出口がないと厳しい、複数の宅地、筆に分かれていればＡがミスってもＢで成功すれば元は回収出来ます。買取業者は１宅地の買取にネガティブです。（ここにチャンスがあるということではない、プロでも躊躇するということ）

 

底地は地代と更新料、借地人変更による名義変更料、建て替え承諾料などが見込めます。上物が古い、所有者が高齢である場合は、世代替わりによる底借同時売買等につながる可能性があります。

売買時、売買価格の分け方は路線価割合（たとえば６.４）ですが、売買時の力関係で調整が入ります、底地人が強ければ、５.５になったり状況次第です。

 

底地人は嫌がらせをしようと思えばできてしまう。売買の承諾を拒絶すれば、借地人は非訟手続きを行うことになり、そこで鑑定評価されて、底地人には先に買う権利があります。性格の悪い底地人なら、好かない借地人の売却名義変更は承諾しないだろうし、したとしても条件アップをするでしょう。

裁判データとして、更新料や地代の相場はあるものの、それは相場であって、それに従わなければいけないことではなく、契約成立しなければそれはそれです。底地人がずーっと保有する方なら、契約不成立によってマイナスを被るのは借地人側であります。

 

借地権を底地人に売る場合、相場売買で成立すれば借地人的には良いですが、底地人は「第三者に売るなら承諾しない」をチラつかせることで借地人は身動きが取れなくなり、借地権の価値は変化します。

これがあるから、借地権を買うときに底地権者である地主はどんな方か大事であります。

 

底地が強いかと思いきや、

借地権側に立てば、理屈の通らない更新料は払わずに供託したり、更新料だって同様に、売却の借地非訟を想定して出口を考えていれば良いでしょう。借地非訟での買主は一般エンドにはなりませんから、相場より価格が下がることは想定すべきです。お互いにチャンスとリスクがあります。

 

コラムの初めに、借地権から見た底地権は限定価格で高いと書きましたが、状況によっては安い金額でその地を買うことができ、その歪みを狙う（長期で待つ等）はありでしょう。

価格比率は、所有権＝借地権＋底地権にならず、後者が圧倒的に安くなることがあります。底地の所有者相続などで買取ができればラッキーです。

 

チャンスがある例として、

借地人が高齢で売却を希望して、底地が国系というケース。国系は底地を実勢価格ではなく路線価ベースなどで売ってくれます。借地人が国から買い取って所有権化にして売れば高く売れるじゃないか！と思いますが、それをやらない借地人もいます。（現金不足など

→私が自宅購入で使ったパターンです。

 

ほかの例として、

底地が３宅地（借地人３名）、売主である底地権者は、借地人と話したことがなく、更新書類も曖昧で、底地権者の代が相続等で変わって、土地のことは親がやっていたのでわけがわかりません！なケース。

３宅地（借地人３名）あれば１人は底地購入につながるだろうし、借地物件が老朽化していれば逆に借地権を買い取って所有権（底地は売らないけど借地権を買うのは可能と伝える）→所有権化、売却ができます。（これは業免許必要でしょう）

 

抑えるべきは、借地人はどんな人なのか、属性把握が可能性アップにつながります。借地権・底地権実務をこなせる営業マンは少なく、底地は表ルートで売られないことが多々、一度業者に買い取られます。

業者売主で販売される底地は、借地権者との交渉が成立しなかった（成立する可能性が低い）と思われ、安易に取り組むのは気をつけましょう。一般ルートに出てくる以上、業者が手をつけなかった何かはあるのです。

 

リスクをとるから儲けがあると言われますが、不動産においてリスクは読めます。読めないリスクは背負わずに、確実に勝てる状態で戦うが個人的にオススメです。

 

長くなったので今日はこの辺で終わります👋