～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化10期目も、もう1/3を過ぎた、私の今を綴ったコラムです。～

こんにちは、kazu21599です。

 

　平成30年4月末に紹介のあった重鉄築26年1R19.4㎡18室のアパート…早速買付依頼をして、回答待ちのうちに公庫さんへの融資相談を電話で行い（平成29年9月に1棟購入した時の担当者さん）融資申込書と添付する計画書を作成し、

　5月から遠隔地への（平成29年9月に購入した1棟目アパートが入れ替わりがあったが3/6空のままだったのでテコ入れ…自分が納得いくようにお部屋のリニューアルと部屋のイメージングする+仲介業者・管理業者さんとの打ち合わせ）その遠征途中に坂出で融資申込書を投函、その足で日本海フェリー敦賀港に向かった。

　その結果、遠隔地物件のお部屋のリフォーム中に売却OKの返事をもらい、5月中旬には融資内諾があり、5月末に戻り金消契約を締結し、6月14日引渡しとなった。

　購入後7月・8月で半分仕上げ、順番に募集開始し、9月には全室完成させ、10月の国立大生の学部移動の予約募集解禁日に間に合わせた。⇒その結果9月までに社会人2室ご入居、そして11月までに残り9室翌4月からの学生予約で満室となった。

 

項目は

1，購入時の状況と決断

2，購入後の再生と運営（方針）

①築25年重鉄アパートの現状

②購入後の大規模修繕と募集の方針

3，購入時の資金・収支のプラン

4，H30年～R6年までの各実績

5，現在の状況と感想

6，今後の方針

 

となります

 

 

2，購入後の再生と運営（方針）

①築25年重鉄アパートの現状
　購入時18室中11室空き、7室入居月額家賃21万（年間252万）、比較的きれいな2室を掃除して、契約できたらエアコン設置で募集中⇒平成26年清掃の札あり。（積極的に募集していない状況⇒ネットにも募集が出ていない）

●浄化槽の経費年4回チェック1回清掃で約12万⇒清掃は5年に1回しかやっていない
●電気代（浄化槽・地下水道ポンプ・ブロア、共同部分の照明）約20万⇒近いうち浄化槽ブロア交換・ポンプ交換必要
●外壁・屋根の塗装・アンテナの交換⇒外壁塗装は早急に必要

●固定資産税約17.8万、管理費3％現時点で約7.6万

 

⑴立地は駅まで…徒歩6分、市役所・金融機関まで徒歩6分、スーパーまで徒歩4分、コンビニまで徒歩7分、ショッピングセンターまで徒歩8分で飲食店も多く便利な立地である。

 

⑵津波・洪水・崖崩れ…ハザードマップ対象地域外。

 

⑶19.4㎡１Rやや狭く…洗濯機も外部廊下に設置されていて難点もあるが、重量鉄骨造（法定耐用年数34年）で平成5年築⇒築25年であり躯体もしっかりしており、維持管理に注意すれば20年以上賃貸アパートとして利用できると思う。トイレ・風呂別

 

⑷空室11室は…クロス・床の張り替え必要、エアコン・無料インターネット・照明器具・ガスコンロ付きで募集すれば⇒この地域では3万以下の価格帯でのお部屋はないので充分ご入居可能だと思う

 

⑸所有者は…建物付きで買主がいなければ、撤去して更地で売却する予定なので（解体撤去費に500万くらいかかる）⇒その分値引きして＠1,500万という売却金額が提示されている。ほぼ土地値物件となる

 

⑹外壁・屋根・階段の…大規模修繕（塗装）が必要⇒将来井戸ポンプ⇒水道へ、浄化槽⇒下水道へ切り替える必要がある

 

⑺現状で年間252万…の家賃収入があるので、15年2,100万の借入もしくは10年1,800万の借入であればこの分だけで返済可能⇒現状稼動部分だけでも表面利回り16.8％、11室再生出来ればその分大きな収入になる

 

⑻土地は6m幅の公道に…4.3m幅で私道が接地しているので再建築も可能であるし、旗竿状で少し土地の形が悪いが取付道路が奥行10ⅿ程度なので⇒住居として考えれば車の走行音から離れているし、公道とこの土地の間には重油タンクがあるので通行者から覗かれることも少なく日当たりもよい（道路にぴったりくっついているより良いと思われる）

 

⑼路線価4.2万の道路に…接地しているので（私道部分を除いて162坪）土地値は1,500～1,800万くらいの時価になるのではないかと思う。
現在1F2F27,000円（駐車場+2,000円）で募集されているが、ほとんどリフォームせず、入居決まってからのエアコン設置というような状況なので反応はほとんどない。⇒リフォーム再生募集すれば若干の家賃アップも見込めると思う

 

 

②購入後の大規模修繕と募集の方針
⑴外壁・屋根・階段部…の塗装をする。⇒アパートの古さのイメージを一新

 

⑵設備は…エアコン設置・無料インターネット設置（月々1室約2,000円の持ち出しだがターゲットの学生は必須）・照明器具・ガスコンロ取付⇒すぐ入居できるようにする。（今のところ冷蔵庫・洗濯機設置は考えていない）⇒予算によってそれよりも宅配BOXや電子キーへの交換を考えている

 

⑶駐車場は14台可…4台分潰して⇒6m～9m幅の自転車・バイク置場を設置する　　※最終的に当初あった2.8mの駐輪場に加え10.8m幅の駐輪場と駐車場10台（うち3台は軽用）を確保できた。1ｍ×2個のゴミ捨てカゴも設置した。

 

　1階の部屋から見る重油タンクは圧迫感があるので、部屋とタンクの間に自転車置き場を設置すればある程度隠れるので一石二鳥だと思う。
⇒2階3階からは同じ高さまたは見下ろす感じになるので、タンクはあまり気にならない

※学生ターゲットなので、バイク・自転車駐輪場の整備は必要、また無料インターネットの導入も必須だと考えた。

 

⑷募集家賃を…1Fは27,000円、2F・3Fは29,000円（角部屋は30,000円、駐車場2,000円）で募集。⇒現在は各室30,000円（+前払清掃費25,000円）+共益費1,700円、駐車場3,000円で募集、生活保護さんは29,000円（敷1・礼1）で募集している

 

⑸空き部屋11室…と多いので、初期費用を安くして募集をかける。⇒敷金0礼金0仲介手数料0（必要なのは火災保険・家賃保証会社契約金のみとする）
※募集の決まり具合によっては1か月のフリーレントをつける

 

⇒競合する物件ではインターネット無料・エアコン付きだと安くても33,000円～35,000の家賃なので、その設備がついて30,000以下の家賃でさらに初期費用が通常の半額程度になるのでインパクトはあると思う。

 

※通常だと礼金1か月+手数料1か月+初回家賃1か月＋火災保険・保証会社約1か月分=4か月分の初期入居費用が必要。
※0・0・0募集であれば、初回家賃1か月+火災保険・保証会社約1か月分の2か月の初期入居費用になる

 

⑹募集対象の…ターゲットは学生さん、社会人男性、高齢単身者、（1階は生活保護の方もOK）の形であれば、入居検討の対象になると思う。

※2階3階の廊下手摺の取付補強、窓側の洗濯竿（風で落下しないよう）の固定をする。

 

　というようなプランを立てました。次は資金プラン・収支計画となります（つづく）。

 

今はもうこんなお宝物件は手に入らないと思います。