おはようございます。

しげお@です！

 

酔ってボケて、アカウント整理をしていたらＸ消していました。近日中復活予定です・・・

 

今日は任意売却の話。

任意売却っていうと、破産とか、後見人とか、お得に買えるんじゃないか？と思いませんか。私は任意売却と聞いただけでワクワクします。

 

先日、二つの任意売却物件情報が来ました。

一つは実需向き、残念ながら自宅を買ってしまったので流しましたが、広尾駅でお得感ある狭小戸建でした。→結局業者が買ったので手を挙げても負けていた。

 

もう一つは、神奈川のガレージハウス（アパート）です。

築年数はまだ４年、１階に広めなガレージと作業部屋、２階は１ＬＤＫと贅沢な間取りでした。この物件だけで見れば返済に困るようなことはなさそうなのに…  

コロナ系かなと思ったら、アタリでした。本業は飲食の方だったようです。

 

抵当権が残っています。融資が出た４年前です。

チラシには「任意売却で、残債〇〇万円以上のため、〇〇万円以下にはできませんとコメント付き」です。任意売却って聞くと交渉ができるのか！？と思いますが、できないことは多く…

 

登記簿に記載ある抵当権借入額を見ると、こんなにガレージハウスで借りたの？と思う額でした。根抵当権でなかったので、この物件単体の借入と予想。当時は色々と景気が良くて、知らずに高く買ってしまったのでしょう。

 

不動産の任意売却、ワクワクしてしまいますが、物件によってはエリアと間取りがマッチしていない、そもそも当時高く買って任意売却とはいえ魅力がないものはあります。（人の不幸を喜ぶなとかそういうのはコラムだから無しで）

 

間取りのミスマッチでいうと、今回のガレージハウスは通りに面しています。１階はテナントにすれば良いでしょう。坪単価1万円くらい取れたはずです。ガレージハウスが悪いとは言いません、戸数が少ないために金融機関は評価しにくく、このエリアで車庫付き戸建てを買うハードルは高くないし、売主は流行りに乗って買ったのでしょう。。

 

流行りで言えば、民泊もこれから来ると思います。

民泊利回りで買ったけれど、思ったよりうまくいかない等。築古戸建が厳しくなって民泊系セミナーが増えた印象です。こればかりはやらないとわかりませんが、流行り物で儲かるのは流行る前に走り出した方がほぼです。

 

これから任意売却は増えるでしょう。

不動産屋は”任意売却”をあたかもお得で、「ニンバイです、買いましょう！」と勧めますが、しっかりシミュレーションして見極めましょう！

内見ができない任意売却とかは、室内玉砕率高です😶