お疲れ様です。

先日、友人が卒サラしました。

彼は、収益不動産事業を本格的に始めたのは、
ここ4年程です。

最初は、自宅マンションを購入したものの、
転勤族故に引っ越すことになって、
やむなく賃貸に出したことがきっかけでした。

ただ、その一戸以外は特に手掛けず、
普通にサラリーマンとして過ごされていました。

ただ、やはりお家賃でローン返済を賄える
という構図の魅力を実感できていたこともあって、
一念発起して、一棟ものに取り組むことを決心しました。

当初は、RC一棟もの、ついでS造一棟ものを
連続して購入してこられてきましたが、
（最終的には、RC1棟（単身）、S造2棟（単身・ファミリー各1）
並行して、
お住まいのエリアで築古区分マンションも
現金で購入～リフォーム～賃貸付けを始められました。

そうした物件のCFの手残り率を見るに、
金額ではなく、率で考えた場合には、

　築古区分　＞　S造一棟　＞　RC一棟

という構図が見えてきました。

もちろん、一棟ものは、長い目線での資産の形成
という面では魅力的なスキームですが、
50歳を超えておられたご年齢もあって、

　・そこまで大きなキャピタルポジションを
　　目指しているわけではない

　・築古区分再生をご自身でするうちに、
　　DIYの魅力に目覚めた

という点から、
思い切って、ファミリーS造１棟を残して
2棟を売却。

そこで得られたキャピタル益でもって、
築古区分の購入路線に完全にシフトされました。

彼がお住まいになっているのは、
地方の中核都市です。

そのため、中古区分も、
そこそこの件数が出回っています。

中には、かなり割安な価格（ニ百万以下）で
買えるものもあります。

ちなみに、彼が購入された最安値区分は
なんと10万円です💦

彼は、業者でもなければ、
日々、ネットに張り付いて検索を繰り返して
いた訳でもありません。

サラリーマンとして、平日は頑張って
お仕事をされていました。

そんな彼が、なぜそうしたお宝ともいえる
物件情報をGETできたのか？

彼は、別に一緒に飲み歩いて、
奢りまくったりしたわけではありません。

むしろ、そうしたお付き合いは苦手で、
殆どされていないと思います。

彼がしたこと。
それは、彼自身が地元の仲介さんとの間で
信頼関係を築いてきたからに他なりません。

自分が探している物件のポイント

　・エリア：地元の市内
　・価格帯：500万くらいまで
　・築年　：問わず
　・広さ　：50㎡以上
　・コンディション：問わず
　・購入方法：現金

をキチンとお伝えすることで、
相手の業者さんも提案しやすくなります。

また、ご提案戴いた物件については、
なるべく時間をおかずに購入可否の返事を
行っていました。

お断りの連絡を入れることを苦手とする方も
いらっしゃいますが、業者さんにとっては
断られてナンボです。

それよりも、
だんまりのままでいられる方が辛いです。

物件によっては、業者さんの先に、
更に別の業者さんがいらっしゃったりもします。

その場合、その業者さんに、状況をお伝え
しなければなりませんからね。

なので、
返事が無いまま、持ち切りにされることは
とても辛いのです。

ともあれ、

　・ニーズの明確化
　・レスポンシビリティ

という、当たり前なことをきちんとやる。
という彼のスタンスが、
信頼関係を育てることになったのです。

結果、彼は区分を11戸保有。
お家賃4万円としても、44万の月収をGETしています。
すべて現金なので、入居さえつけば、
あとは固都税と修繕積立金以外は不要です。
（管理費は、入居者支払いが基本）

そこに、１棟だけ残しているファミリー物件
（こちらは、融資を引いています）
のCFを足し込めば、お子さんも独立した今となっては、
十分な生活費に加え、貯金もできています。

■まとめ
賃貸不動産事業を始めると、

　・家賃収入が〇億になった！
　・保有戸数が〇百戸になった！
　・借入金額が、〇億円を突破した！

等といった、
威勢のいい話が耳に入ってくるようになります。

それはそれとして、
自分が本当に手に入れたいものはなにか？
そのためには、どれくらいの事業規模が必要なのか？

そうしたことを、きちんと見返してみてくださいね。
そうすれば、今の市況でも、
できることが見えてくるかもしれません。

がんばりましょう！