こんばんは、aloeです。

 

衆院選が終わりましたね。

今回一番大事なことは「変わること」、つまり自民党（＋公明党）が過半数を切ることだと思っていましたが、選挙後の第一声が「紙の保険証」なんていうズレた立憲民主党にも今後を任せられそうにないですから、

・自（公）過半数割れ

・公明党の影響力の低下

・立憲民主党も過半数割れ

・比例で若年層の最多支持を受けた国民民主党が躍進、キーとなる可能性が浮上

などといった点で、現状でのベターな結果だったかと個人的には思います。

今後の動向、および次の選挙がかなり大事になってきそうです。

 

さて、今回は通常コラムに戻ります。

 

後輩(医者)から「区分買おうか悩んでるんですけど」って相談がきたのですが、

・オーナーチェンジの業者売主物件

・赤字で節税

・数年のシミュ提示

の典型的なカモネギ物件でした笑

 

せっかくなので、そんな物件を買っちゃう人が少しでも減るように私の返事をコラムにしておきたいと思います。

 

基本的に現在の不動産市況から。

億を超える物件でも軽く現金で動く市況なので、一般人に優良な(すごく儲かる)情報が回ってくることはないよ。ぶっちゃけて申し訳ないけど、そんないい情報があったら一般人に回すメリットがない、だいたい業者買取か良くて既存顧客の上級者に紹介。

 

うまくやればまだまだ儲かるけど、そんな感じで初心者のハードルが高いから、儲けるのはかなりお勉強が必要。

 

基本的には不動産は「儲ける」ためにやるので、シミュレーションで赤字のものを出してきた時点で儲からない物件と思っていいよ。医者は時間もないし小金持ちだから狙われやすいんだけど、減価償却ぶつけて赤字にして税還付うけても、償却切れ時か売却時に税金で回収されるだけです。(この物件も数年のシミュしか出してないのはそういうこと→ここが理解できなければまだまだお勉強が必要)

税還付(節税)を意識して物件購入していいのは、年収1億とかそんなクラスの人。

 

次に物件そのものについて。

全部取引形態が「売主」になってるけど、これは業者売主物件、、、つまり業者の利益確定に○○先生が使われてるよ、ってこと。

こんな感じで過去の成約履歴みてみると、今回の物件の方が何割か高くなってるでしょ？ 区分マンションは基本的には過去の成約価格がみやすいから、例えばその平均相場より2割以上安く買える物件があれば、投資の観点から購入してもまぁ安全に儲かるかなー、という感じ。業者の在庫整理とかでうまくすれば安く購入できることもある、、、かもしれないけど、さっき言ったように1億以下の区分なんて上級者は秒で現金で購入できるから、なかなか難しいかもしれない。

 

じゃあ区分は儲からないかというとそうでもなくて、例えばこの10年近くはマンション価格はどんどん上がってるから、例えば都心で1億で自分用にマンション買って住んでたら2億になっちゃった、、、みたいなことはふつーにあったわけで、とすると、

 

購入しようとする区分が数年後に確実に値上がりしてる！

 

という確信が持てれば購入すればもちろん儲かるんだけど、個人的にはそれは博打要素が高くて投資としてはあんまりおすすめしないかなー、、、という感じです。しかも入居者いる状態ではそんなに高くすぐには売れないしね。

 

もちろん今回業者に紹介されたマンションが将来1.5倍になってるかもしれないけど、それはもう運の要素が大きすぎて、リスクリターンが見合わないかな。 そんな感じで、今回紹介された物件は(既に相場より割高だから将来大きくあがる確信が持てなければ)見送った方がいいけど、不動産自体はうまくやれば儲かるし資産運用の一貫としては優良だと思うから、これから時間できてきたら少しずつ勉強するといいと思います！！

 

少なくとも一年ぐらいは物件見続けて相場を把握して、相場かそれ以外ぐらいの物件を買いましょう。

 

こんな感じの返事をしました。

楽待村の皆様には常識かとも思いますが、少しでもカモにされる人が減れば幸いです。

 

aloe