~このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化10期目も、もう1/3を過ぎた、私の今を綴ったコラムです。~

こんにちは、kazu21599です。

 

 売主さん提示の1,500万に対し、指値100万値引きの1,400万でお願いできないかと伝えたところ、100万円値引き希望なら、売値は1,600万にするとの回答で(多分値引きはしないという意味だと思います。)

 じゃ間とって1,500万で買います。と答えたらOKが出ました。早速公庫さんに借入のプランを作成し融資の申し込みをしました。

 

 

項目は

1,購入時の状況と決断

2,購入後の再生と運営(方針)

3,購入時の資金・収支のプラン

①融資申し込みの内容は

②完済までの収支計算は

③当初考えていなかった修繕費等

4,H30年~R6年までの各実績

5,現在の状況と感想

6,今後の方針

 

となります

 

 

2,購入時の資金・収支のプラン

①融資申し込みの内容は…必要資金は約2,430万(本体購入分諸経費込み1,590万+修繕リフォーム費840万)となりました。※15年で借り入れ可能なら、借入額を増やそうと思っています。ということで⑴⑵のプランで融資相談をしました。

⇒前年平成29年に1棟目を購入した時は築26年木造で融資15年がOKだった。ただそのとき15年融資できるのははこれが最後かもと言われていた。

 

⑴15年なら借入2,100万(元金返済額年間140万)自己資金約330万という形でお願いしたいです。
⑵10年の場合だと(元金年間180万返済)自己資金630万、借入1,800万でお願いしたいと思います。
⇒10年の場合、1,800万なら現在の7室入居のままでも月額21万(年間252万)の家賃収入があるので、利息を含む元金分の返済は充分可能

※工事費を精査してあと100万円くらい圧縮したいと思ってます。(優先順位の低いものをカットしたり、ネット発注、自主取付部分を増やしたり、水回りや電気設備部分を職人直発注に変更など)

という形で融資申込をしました。

 

※必要資金の想定額
※賃貸不動産の購入については制度変更になり、設備資金10年となっていて本体+諸経費+修繕費合1,800万の融資となった。不足分は約630万自己資金投入ということになる。

 

 

②完済までの収支計算は…いつもは完済までのしっかりしたシミュレーションをして融資申し込み書に添付するのだが、今回の借入は下記のような文書を添付した。

 

⑴現在7室入居月額家賃21万、年間家賃収入252万円⇒このレベルを維持できれば借入金の支払いは十分可能。

 

⑵建物もまだ法定耐用年数は9年残っているので⇒土地+建物の評価もそれなりに担保価値があるのではないか。固定資産税評価額土地1,268万(公衆用道路地省く)+建物1,162万=2,430万(融資金額1,800万の担保価値はあると思う)

 

⑶再生完了後、仮に家賃27,000円で全室満室入居の場合⇒2.7万×18室×12か月=583.2万円の家賃収入となり、返済率はかなり安全圏内となる。

(希望1)借入2,100万 15年…元金 140万+利息31.5万 返済比率29.4%⇒自己資金も温存でき、現状の7室でもキャッシュフローが出る形
(希望2)借入1,800万 15年…元金 120万+利息27万返済比率 25.2% ⇒できれば望ましい。
(希望3)借入1,800万 10年であれば… 元金180万+利息27万 返済比率35.5%⇒実際に1,800万・10年で融資が決まった。

※現在7室入居率38.88%でも1,800万10年の借入金支払いは充分可能なので、細かな収支計算は省きます。と書いて融資申込書に添付した。
※入居率38.88%でも充分返済可能なので、入居率70%でのシミュレーションなどはやっても意味がないと思われる。

 

※収支シミュレーションの見本⇒いつもは下記のような返済期間中のシミュレーションを完済まで計算して添付します。満室の場合と入居率70%の2種類を作成し、入居率70%でも返済可能な融資プランを計画します。

1年目のシミュレーションです、10年返済なら10年間のシミュレーションを作成します

 

 

③当初考えていなかった修繕費等

 当初考えていなかった維持管理の費用として、購入後6年間にやった修繕や経費には下記の費用があります。

 

⑴合併浄化槽の清掃代…年1回11万、当初浄化槽の点検費は年4回2万円と聞いていたが⇒年1回の清掃及び水質検査も義務付けられており、その費用が清掃11万円税込み+水質検査9,000円かかる(今は罰則がないので2年に1回清掃してもらっている)⇒業者さんにスカムや汚泥の貯まり具合を確認してもらい必要なら1年でやってもらう…40人槽バキュームカー5台必要(1台1回2.2万)

 

⑵アンテナ分配器の交換…アンテナ本体は交換していたが、分配器が劣化で電波状況が悪くなってた。3Fは映るのに1Fは映らない交換に8万くらいかかったが改善、映るようになった。(本来は10年くらいで交換)

 

⑶浄化槽ブロアの交換…2台ついていたが(それが交互に動くシステム)そのうちの1台が故障約1台15万円、本当はもう1台も一緒に交換した方が良いが、壊れてはいないので交換は1台にした。(本来は5-10年で交換)

 

⑷浄化槽ブロアのタイムスイッチの交換…浄化槽が交互に動くスイッチと時間がくればON、一定時間でOFFになるスイッチ⇒古い部品なので代替品がわからずメーカーに問い合わせて部品を確保し、(第2種電気工事士の資格有)DIYで交換⇒調べて勉強して交換するのに1週間くらいかかったら材料費1.5万くらいで交換できた。(本来7-10年)

 

⑸浄化槽内のポンプの交換…浄化槽から流れる排水を水路に流しているが高さがあるのでポンプを使っている⇒7~10年くらいで交換の必要があるようだ。約15万

 

※将来地下水汲み上げポンプの交換(12年程度)も必要になると思う、また貯水槽も清掃が必要だと思うが、毎年の水質検査(約8,000円)で異常がなく飲用可なので、いまのところ清掃はしていない。

※浄化槽、地下水ポンプ、共用電気で年間18万~22万くらいの電気代がかかっている。

 

 

こうしてみると、上下水道利用の場合と比べて浄化槽も地下水利用も、規模にもよると思うが、合わせて年20万~30万くらいの余分な経費がかかると思う。