おはようございます。

しげお@です！

 

ＡＤモリモリ！

ＡＤの乗せ方が異常！！

 

特に新築や再販系アパートの賃貸ＡＤは多いイメージです。

個人オーナーは資本力のある会社に勝てません。個人でＡＤ３００を払ったら、なんのための家賃ー！？ってなります。

 

やりすぎＡＤ

なんでこんなにＡＤを付けるのか。満室にするため、仲介の原動力は必要とは言え、ＡＤ３００や４００はやりすぎじゃない？と思いませんか。

 

例えば、家賃１０万円でＡＤ３００なら、営業マンに３０万円の支払いです。総戸数６部屋あったとして、ＡＤ持ち出しは１８０万円です。

 

１８０万円のＡＤ支払い😦

 

あたたたた…

不動産取得税払えるじゃないか…

 

ここからがＡＤの本音です。

ＡＤ３００を支払い、家賃を相場より月額１５，０００円上げることに成功したとします。全体で家賃は月額９万円上がりました。年間１０８万円も家賃アップです。

 

収益物件が利回り６パーセントで売れるとして、逆算してください。１８０万円の広告費で受けることのできる売却益はいくらでしょう。

・・・そりゃＡＤ出して家賃を上げる努力をするでしょう。利回り５％で売れる時代です。

 

そうして作られた物件を、満室利回りで売るのです。空室なら相場から家賃が高いといえますが、実際に賃貸契約をしていれば銀行の評価は違うでしょう。

 

そんなのズルい？

実際に契約しているし、嘘ではありません。実質利回りです。

ＡＤは賃貸契約書に出てきません。（貸主精算書には出てきますが、精算書の閲覧は売買時に無理でしょう。）ネットで過去の賃貸調べてもエンドサイトでＡＤは見えません。売買契約書にもＡＤは出てきません。

 

詐欺のような、騙しのような、と見えますが、これが不動産の世界で、性善説ではいけない理由です。「何かあるんじゃないか。これはなぜなんだ」と考えなくてはいけません。ＡＤは、大家の会やセミナーでも、高く物件を売るための策として説明される内容です。

 

大家は家賃収入を見ますが、業者は売却益を見ます。見ている先が違うのです。

 

今日のコラムで伝えたいことは、利回りの調整は行われているということ。知らなかった、は通用しないので、賃貸需要はしっかりと調べよう！

 

今年はあと２ヶ月です。

領収書の整理、今年もやってくるのか…