~このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化10期目も、もう1/3を過ぎた、私の今を綴ったコラムです。~
こんにちは、kazu21599です。
平成30年6月に法人にて購入した重鉄築26年1R19.4㎡18室のアパート…購入時は11/18空室でしたが、7月・8月に外壁塗装、自転車置き場設置、無料インターネット設置、TVアンテナ交換、駐車場ライン引きは業者さんに依頼し、空室の表層リフォームはDIY(クロス・床は業者さん)で8月までに5室完成、9月までに残りの空室完成し、主な第1ターゲットは来期4月学部移動の学生さんということで募集しました。
その結果9月までに社会人2室、10月の学生募集解禁日から申込4室、そして11月末までには残りの5室も学生予約が入り(家賃発生はR1年4月より)、当初の目標とおりR1年4月より18室満室スタートし、今に至っています。その間退去もありましたが比較的学生以外の社会人さんも(高齢者・生活保護・一般社会人)ご入居頂き、今に至っています。
今回この物件の購入時からR6年までの運営実績を纏めてみようと思います。
項目は
1,購入時の状況と決断
①売主さんの売却意向
②kazu21599の購入決断の経過
③購入時のスペックと状況
2,購入後の再生と運営(方針)
3,購入時の資金・収支のプラン
4,H30年~R6年までの各実績
5,現在の状況と感想
6,今後の方針
となります
1,購入時の状況と決断
① 売り主さんの売却意向
現オーナーさんは本業は農業で平成5年に(重量鉄骨3階建て陸屋根)建て順調に入居があり、充分資金も回収したようです。
⇒平成30年時点で74歳、退去後の募集も意欲が少なく(空き室11室中比較的きれいな部屋2室のみ掃除して募集中)⇒決まったらエアコンはつけるという募集方法。
⑴売主さんは売却するつもりなのでリニューアルや修繕費にお金を使いたくない。
将来水道、下水道が引込できるようになれば、引込工事に200万くらいの費用がかかるかもしれない。また地下水利用で合併式浄化槽なので近いうちにポンプの交換やブロアの交換も必要になる。
⑵大規模修繕の時期もとっくに過ぎているが(外壁・階段・屋根全塗装)今後経営するつもりはないのでそのままで売却したい。
⑶現状のままで買い手がいなければ壊して更地で売却する。
解体更地売却で最低1,500万手元に残したい。
というような意向でした。
②kazu21599の購入決断の経過
平成30年4月30日10時ころ、U不動産さんより電話があり「kazu21599さん、アパート売りたいという人がいるけど興味ない?」との電話があった。
平成27年法人設立後中古アパートを2棟(1棟は遠隔地にて平成29年9月築26年2LDK6室木造アパート購入)探していたので、とりあえず見に行きますと連絡した。
売主さんは2,000万で売却したい(上物は壊して更地にするという条件で)との意向だったが、U不動産さんが、現入居者さんに退去してもらうのも大変だし、更地にしたから売れるという保証はないので(南側にガソリンスタンドの大きな重油タンクが3つ建っていた、また土地が旗竿地で不正形で道路の旗竿部分がが4.3m幅で分割して売却できる良い形状の土地ではなかった)、とりあえず解体費が500万くらいはかかるので、
⇒まずはアパート込みで500万引いて1,500万で買うという人を探して、いなければ更地にして売ればいいと売り主さんを説得して、先に私に連絡をくれた。(同じ日に○○ハウスの営業さんに声をかけたとのこと。)
③購入時のスペックと状況
⑴土地・建物の固定資産税評価額
固定資産税評価額
●公衆道路部分228㎡…約216万円※実際には約60㎡くらいしかないが道路指定なので固定資産税は0円
●宅地部分540.07㎡…約1,268万円
●共同住宅・物置部分349.92㎡…約1,175万
固定資産税評価額合計約2,659万円
⑵購入時の建物の状況
●重鉄築25年3階建て1R19.4㎡18室(うち11室は空室)駐車場14台
●地下水道メーターなし(ポンプ)
●合併浄化槽(40人槽)ブロア2・ポンプ
⇒土地が旗竿で不整形地とはいえ1,500万なら建物をほぼ無料で貰えるようなイメージだった。(とは言っても、大規模修繕費・空室11室リフォーム費などを加えると数百万の追加費用は必要になる。)
当初1R19.4㎡は少し狭いと思い、あまり乗り気ではなかったが、一緒に見に行った知人の大家さんの「kazu21599さんが買わないのだったら不動産屋さんを紹介して欲しい」という申し入れや、
大手FC仲介会社さんの営業さんの「きちんとリフォームすれば、学生さん(無料Wifi必須)、単身高齢者、生保さん、単身若者、単身女性の方もターゲットになる。必ず入居は決まると思う」
そして懇意な工務店さんの、「今まで見た中で一番いい、部屋改装はDIYでやって、kazu21599さんのやれない部分はうちでやってあげるからこれは買ってもいいよ」
という意見に後押しされ、購入を即断した。
2,購入後の再生と運営(方針)につづく・・・
プロフィール画像を登録