~このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化10期目も、もう1/3を過ぎた、私の今を綴ったコラムです。~

こんにちは、kazu21599です。

 

 1,500万の本体購入に諸経費を加え、大規模修繕や設備設置、空室11室のリフォームを合わせて総計2,430万の予算計画で再生を考えた結果、最終的に約2,400万で再生完成となりました。⇒ガス会社さんに継続契約の交渉で空室のエアコン11台貸与してもらいました。その分他の工事の増えた経費に使ってなんとか予算内に収まりました。※もう今はできないですね。

 

 当初の計画通り再生後の(投下資本に対する…本体+諸経費+大規模修繕費+設備費+各部屋DIYリフォーム費)仕上り利回り26.8%が計画通り達成できたのか、平成30年~令和6年までの実績を取り上げてみました。

 

 

項目は

 

1,購入時の状況と決断

2,購入後の再生と運営(方針)

3,購入時の資金・収支のプラン

4,H30年~R6年までの各実績

5,現在の状況と感想

6,今後の方針

 

 

となります

 

 

3,H30年~R6年までの各実績

初期投資金額実績…融資1,800万+自己資金596.5万=2,396.5万

※当初予算2,430万より33.5万削減できた

 

①平成30年6/14購入~12月末…購入時7室入居⇒7月2室入居で9室入居(9室は平成31年4月入居の学生予約で満室確定)

家賃収入142.2万-管理費4.8万-利息11.1万-元金返済52.8万=CF残120.4万

 

②平成31年1月1日~令和1年12月末…9室から1月1室退去3月入居⇒学生予約4月入居9室⇒18室4月で満室⇒9月1室退去(1室空)

家賃収入554.3万-利息19.8万-元金返済171.6万ー固定経費91.9万(固定資産税19.4万・浄化槽点検・浄化槽水質・地下水質・消防4.4万電気代 18.9万・火災保険9.7万・管理費 13.2万・STネット26.4万)-修繕費 48万 (201・106原状回復リフォーム)=CF残223万

 

③令和2年1月1日~令和2年12月末…1月1室入居満室、7月退去(1室空)

家賃収入637.6万-利息17.6万-元金返済171.6万ー固定経費112.1万(固定資産税19.4万・浄化槽点検清掃・浄化槽水質・地下水質・消防14.4万・電気代 20.2万・火災保険7.9万・管理費 14.4万・STネット35.6万)-修繕費56.2万 (303原状回復リフォーム・浄化槽電磁弁ブロア交換)=CF残280.1万

 

④令和3年1月1日~令和3年12月末…1室空⇒4月入居、3月1室退去6月入居⇒4月1室退去8月入居満室

家賃収入630.3万-利息15.3万-元金返済171.6万ー固定経費113万(固定資産税19.4万・浄化槽点検清掃・浄化槽水質・地下水質・消防15.4万・電気代 20.2万・火災保険7.9万・管理費 14.4万・STネット35.6万)-修繕費3.9万=CF残326.5万

 

⑤令和4年1月1日~令和4年12月末…3月学生6室退去4月入居満室⇒8月1室退去12月入居満室

家賃収入662.4万(新入居者さん共益費1,700円もらうことにした)-利息13.1万-元金返済171.6万ー固定経費110.8万(固定資産税18.7万・浄化槽点検・浄化槽水質・地下水質・消防4.5万・電気代 23.7万・火災保険7.9万・管理費 20.3万・STネット35.6万)-修繕費44.2万(退去部屋7室原状回復費)=CF残322.7万

※浄化槽清掃は2年に1回に変更した(清掃代1回11万)

 

⑥令和5年1月1日~令和5年12月末…3月1室退去5月入居満室

家賃収入682.6万(新入居者さん共益費1,700円もらうことにした)-利息10.8万-元金返済171.6万ー固定経費102.7万(固定資産税19.4万・浄化槽点検・浄化槽水質・地下水質・消防4.4万・電気代18.7万・火災保険7.9万・管理費16.6万・STネット35.6万)-修繕費2.4万(退去部屋1室原状回復費)=CF残395.1万

 

⑦令和6年1月1日~令和6年12月末(推定)…2月1室退去8月入居、3月1室退去4月入居、9月1室退去10月入居満室

家賃収入675.7(新入居者さん共益費1,700円もらうことにした)-利息8.9万-元金返済171.6万ー固定経費104.3万(固定資産税19.4万・浄化槽点検・浄化槽水質・地下水質・消防4.4万・電気代18.7万・火災保険10万・管理費18.3万・STネット35.6万)-修繕費5.3万(退去部屋3室原状回復費)=CF残385.6万

 

 

4,R6年末、現在の状況と感想

 法人2棟目のこの物件の初期本体購入費+諸経費+大規模修繕費+設備費+リフォーム費は2,396.5万であった。初期の1年の家賃は554.3万で

554.3万/2,396.5万=23.13%(当初1年での仕上り利回り)

満室になった2年目からは

637.6万/2,396.5万=26.6%と計画していた26.8%とほぼ同じになった。

共益費1,700円を貰い始めると

682.6万/2396.5万=28.48%と想定以上の仕上り利回り確保となった。

※年間家賃収入/(本体価格+諸費用+大規模修繕費+設備費+リフォーム費)を私は仕上り利回りと呼んでいる。

 

 

⑴返済した元金は…52.8万+171.6万×6年=1,082.4万なので残債は1,800万-1,082.4万=717.6万となる。

CF残の合計は120.4万+223万+280.1万+326.5万+322.7万+395.1万+385.6万=2,053.4万となる。

⑵返済元金1,082.4万…とCF残が2,053.4万なので

初期投資金額(融資含む)2,396.5万-元金返済1,082.4万-CF残2,053.4万

⇒739.3万のCF増になっている。つまりもう負けはないとい言ってもいいだろう。利回り26.8%10年返済の威力は凄いなと思う。あっという間にスーパーCFを産み出すお宝物件になる。

 

 

5,今後の方針

 あと3年で完済になる。現在固定資産税約19.4万、電気代20万、火災保険10万、浄化槽7.5万、管理費18万、無料インターネッット35.6万、合計110.5万の固定的経費が掛かっている。

 無料インターネットが1室1,500円(税抜き)なので、契約期間の7年が満了したら、自分で引き直しをしようと思う。⇒設備は無償譲渡なので、設備が使えれば、(自分で引く費用本来86万くらいかかるが、ネット代は年間10万円くらいになる)転換に30万くらいかかってもすぐ回収できると思う。そうなれば年間25万くらいの節約になるので大きな経費節約になると思う。

年間家賃約680万-現在の固定経費110.5万=569.5万(修繕費除く)

⇒680万-固定経費85.5万=594.5万まで増加させることができる。

 

 

こうやって計算してみると利回り星人もそう悪くはないだろう、と思う