北国の大家です。

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本当にありがとうございます！

＜さっぽろ焼き芋テラス＞

今年も中島公園で開催されました。

妻や大家仲間と、さつま芋のスイーツ・豚汁・スープカレーを堪能しました。

 

最近ですが、初心者から相隣問題で相談を受けたり、知人投資家が戦略的に相隣問題を解決したり、といった話題に触れる事がありました。

私自身も投資物件で隣地と揉めたことは何度もあります。

途中で気持ちを切り替えて和解すると、高くても良いから売ってくれ！と言われて１０か月で３千万円近く儲かった事もあります。

物件の隣地に店舗が建設される場合には、連日売却依頼が来たこともあります。

隣地と揉めていないけど、微妙に嫌だなーって感じの事もあります。

 

今回は相隣関係をテーマにお届けします。

連続でお届けできないかもですが、何本か書く予定です。

 

まずは相隣問題に関して、民法上の分類と私の体験談から入ります。

次回以降、私が相談に乗っている事案などもお伝えします。

 

相隣問題は基本的に当事者間同士で解決する問題です。

基本的には、自治体（行政）が介入して解決する事はありません。

相隣関係の民法上の分類を把握する事は、投資家にとって非常に重要な知識です！

 

2023年4月1日（土）に相続・不動産登記に関する民法が改正されました（以後、新民法と呼称します）。

本コラムでは、新民法をベースとしてお話します。

＜民法上の分類＞

１－隣地使用権

２－囲にょう地通行権

３－自然排水受忍義務

４－界標設置権

５－竹木の切除権

６－距離保存義務

７－眺めに対する制限

自分・親戚・知人の事例を織り交ぜて解説します。

私が誤解している所があれば、先輩大家さんが訂正・補足して頂けると思います（汗）。

１．隣地使用権（民法２０９条）

AIに聞くとこう答えました。

(1)土地の所有者は、隣との境界やその付近にへい、建物をたてたり、修繕する場合には、隣地の使用を請求できる。
(2)その場合、隣人が損害を受けたときは、賠償請求ができる。

私の感覚では、（２）は良いとして（１）は、ヤベー場合があります。

 

例えば、貴方の投資物件または貴方の自宅（戸建）の隣地（横）に私がRCの一棟新築マンションを建てるとします。

私のRCは貴方の敷地に足場を組んだり、業者の車が通行しないと建築できないとします。

私の建築業者が隣地の貴方にこう言いました。

業者：「貴方の道路や庭を通行したり足場を立てたりして建築工事をします。あなたの道路は、こちら側の業者の車も通行します。但し竣工（サービス開始）後は貴方の所有地を越境しては使いません。」

 Q：皆さんは何と言い返しますか？

もちろん弁護士を頼んでも良いです。

私なら、管理会社・建築会社の顧問弁護士（数名）、２つの大家会の弁護士（それぞれ１人）、個人的な知り合いの弁護士１名に無料相談できます。

但し、この程度なら知識を付けて、自分で対応するのもアリかな？って思います。

ＡＩに聞くとこう教えてくれました。

Ａ：新民法では確かに隣地使用権が緩和されました。但し、やむを得ない場合で、概ね２週間以内の利用を想定している。

なるほど解りました。

とすれば、私ならこう言うかなと思います。

①やむを得ないに関する交渉が必要

②ビルの工期は半年以上が予想されるので期間が長すぎる

として、お互いに条件を出し合い、真摯に交渉しましょう。

と一方的な通告を押し返して交渉を始めます。

今なら、そう答えるって事です。

がしかし・・、依頼する側が逆転した以前の事例では、私の対応はこうでした。

・・今から４年前・・

４年前なので、新民法が施行される前です。

私たちが購入した築浅アパートの隣地に、築古アパートがありました。

ある時、隣地の築古アパートのオーナーから、こんな依頼がありました。

「外壁塗装をする。隣地の北国さんの敷地内に足場を立てさせて欲しい。」

私は却下しました（汗）

理由は取得時に擁壁の撓みが越境していない事を確認するための確定測量の協力を求めた時に、交渉に当たった売買仲介・管理会社の担当をボロクソ言って対応を拒んだからです。

隣地の築古アパートのオーナーは地銀ＯＢでした。

こちら側の管理会社の担当者に対して

俺はお前（管理担当者）なんて、

すぐにクビにできるぞ！

と恫喝した事案がありました。

私たちのチームも、ＯＢがいた地銀の現役管理職に何人か知人がいたので、ＯＢがどのチャンネルで何を言っているのか、把握できました。

詳細は割愛しますが、実際はそんな力もなくハッタリでした（涙）

当該事案の半年後に足場を立てさせて欲しいと言う要望があったって事です。

 

そんな隣地問題を抱えていましたが、反対側の隣地の二代目社長が窮地を救って下さいました。

私たちの物件を高くても良いから売って欲しい、そのＯＢとも仲良くやれるという事で、以前コラムにしています。

 

これを言うと（私のイメージダウンかもしれませんが）、隣地のＯＢアパートは職人さんが命綱を吊って外壁塗装を行うと言うトリッキーな工法を採用しておられました（建物の高さは１０ｍ）。

 

今なら（新民法下では）、応じた方が良かった（足場を立てさせても良かった）のかもしれません（汗）が当時は、自分ならまだしも、私たちのチムメンを恫喝したのでこう思っていました。

恫喝ＯＢ許すまじ！

今回は私の懐かしくも恥ずかしい、隣地問題を取り上げました。

上の２０２１年のコラムで書いていますが、その後、反対側の隣地の二代目社長が私たちに３千万円近い利益をもたらしました。

これも隣地関係です。

 

結論としてはこうです。

隣地と揉めて、得した事は一度もない

隣地と仲良くなって、３千万円近く儲けた事はある

そういうことです。

相隣関係のテーマは、まだ続ける予定です！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―