今年3件目の不動産購入。
築42年の築古２DK(和室)を購入しました。
いつも通り、中はボロボロ。
でもリフォームをすればきれいになりますので購入することになりました。
値段は240万円。
家賃は過去のデータを見ると4.5万円/月で貸せているとのことでした。
まぁまぁ利回りもよいので購入→現在リフォーム中です。
やらなければいけないリフォーム箇所
- 畳（12畳・うち10畳は畳表替え、2畳は新品に）
- 壁紙（すべて張り替え）
- ベランダ戸のガラス張替え
- ふすま張替え
- ドアのダイノックシート張り
- カメラ付きインターフォン交換
- 室内清掃(お掃除機能付きエアコン2台あり)
現在行ったのは、
・畳で12畳（うち2畳は新品に）で約8万円
・壁紙張替えは自分でやったので激安。150ｍで約3万円
・ベランダ戸のガラス張替えは約4万円
・ふすま張替えは自分でやったので0円（壁紙の余りを使ったため）
・ドアのダイノックシートは自分でやったので、30ｍで約6.5万円
・カメラ付きインターフォン交換は約2万円
・室内清掃（お掃除機能付きエアコン2台あり）は洗剤や用具を新しく買ったので、約1万円
合計約25万円でボロボロだった２DKが蘇りました。
ただ、僕の体はボロボロになりましたが・・・
週２～３ペースでリフォームして1か月で終わると思いきや、結果は1か月半かかりそうです。
あと半月頑張ってリフォームします。
利回りの計算
なので、
物件購入費・・・240万円
諸費用・・・25万円
リフォーム費用・・・25万円
合計290万円・・・①
（収入）想定家賃は45000円/月→54万円/年
（支出）管理費・修繕積立金は5000円/月→6万円/年
（支出）想定リフォーム費用・空室想定費・固定資産税は10000円/月→12万円/年
ということで
収支は36万円/年・・・②
なので想定の実利回りは12.4％になります。
人が入ればですけど・・・
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