おはようございます。

しげお@です。

 

学生向け物件！

所有されている方は多いのではないでしょうか。

 

とある方に相談されました。

駅から近いわけでなく、間取りに強みがあるわけでない、学校が近いという理由で埋まっていたよう。三点ユニット・ロフト付き、築１５年、利回り７.５%で購入。

 

し「よく買いましたね。」

相「満室で学校近いし、埋まると思ったんで」

 

現在８部屋中４部屋空室です。

来年で卒業する借主がいて、２部屋解約予定です。買った時は満室だったのに、ぽこぽこ空室が出て、家賃下げて、下げても決まらなくてまた解約が出て…

相談者は怠けてはいません、ネットで募集出てるし、写真綺麗だし、家賃は安めです。それでも決まらない。

 

空室対策は買う前に考えなきゃ…ということはさておき、今を解決しなくてはいけません。この流れだと１２月までに決まるとは思えません。動くとしても入学式に向けてでしょう。

 

もうすぐ繁忙期だし〜と放置して、

もし！そこで選ばれなかった場合、また半年〜１年空室になります。期待して繁忙期を迎えて、蓋を開けたら決まりませんでした〜は怖すぎる！🥲

 

来年春を取り込む募集

今まで決まらなかった物件を、なんたらスキルで満室に〜なんて魔法はできません。コツコツ原因特定と対策です。

 

目標：来年繁忙期前に満室にする。

目標は前倒しでやらないとできません。繁忙期で決めるなら、繁忙期開始早々で決めるくらいじゃないと、手遅れになります。

 

図面や広告に、「来年春からの契約可能」とします。書くことで仲介会社に、これだけ先の契約でもこの物件はOKと認知してもらう。

ＡＤ２００だったのを１００に下げ、その下げた分は借主の初期費用にお金を回します。（火災保険と保証会社、鍵交換費用貸主負担）

 

ここまでやる？

ここまでやらないと、競合する物件数（近隣駅含めると２００件以上）から目立ちませんし、選ばれません。年内に、気持ちの早い学生さん・親御さんが契約してくださることを祈るばかり。

 

今の若者は、良い家で育っています。

温水洗浄便座は当たり前、浴室暖房だってある。段落ちキッチンに自分でコンロを置くことを知らない、（コンロくらい安いから貸主側で買うも空室対策。）音にも敏感です。

 

「更新料はなし」にしました。

親の気持ちになれば、４年間のトータル家賃で物件を決めるでしょう。

更新料が取れないのはもったいないですが、空室になれば何ヶ月分も損失が出ます。

 

ここまでやって決まらなかったら…

学生依存の物件は、競合に家賃勝負を仕掛けられると厳しい、、、。小手先のテクニックではありますが、これで満室になることを祈ります…