【実践大家コラム】№225、気になった競売物件の入札結果・前編

　～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化10期目ももう1/3を過ぎた、私の今を綴ったコラムです。～

　こんにちは、kazu21599です。今回はスタイルを変えてコラムを書こうと思ってます。

　みんな、競売物件に興味あるかな？

僕は昔藤山勇司さんの競売物件本を読み、物件を探したことがあってね。地方田舎なので共同住宅の競売物件は数えるくらいしかなく（年に数件くらいかな）、当時見た競売に出ている物件は、権利関係が複雑で、建物もボロボロ物件が多くて（多分良さそうな物件は任売で消えて行くんだろうねぇ）、当時は自分の不動産スキルもあまりなくて手が出せなかったんだ。

　ところが最近になって、また藤山先生が競売のセミナーや塾を始めたようで、FBやLINEでオンラインセミナーを聞いて、再度競売もいいかなと思ったりして。

　先日、ムラマサさんより、Ｕ不動産屋さんから競売情報が来たとLINEがあって、詳しいことをU不動産屋さんに聞きに行ったのよ。

　U不動産屋さん任売で売却できるかと検討していたけど、もう競売で出てしまったので、いくらで落札されるか様子見しているとのこと。中央分離帯のある幹線道路沿いで、中心地からは車で10分程度離れてて、隣にし○○ら、道路を挟んでア○○ル、携帯ショップ2軒、洋食喫茶店1軒、美容室1軒がある地域。

　捕らぬ狸の皮算用で、落札流れて次回基準価格下がってまた出ないかな？と妄想してたんです。⇒基準価格が約3,740万最低売却価格が約3,000万なのでそんなに現金持ってないのでお金の準備ができず様子見です。

　項目は

1，LINEで回ってきた競売情報

2，共同アパート2棟と戸建て2戸+倉庫～購入ストーリーを作る

3，その落札結果はどうなった？

だよ。

1，LINEで回ってきた競売情報

　BIT（不動産競売物件情報）から3点セットをダウンロードじっくり読込ながら場所のチェックや情報を纏めていくらで買えば採算が合うかストーリー（購入計画）を考えた。競売情報初めは読みづらいけど、読んでるうちに面白くなってくね。

　関係者陳述書なんか読むと「大家さんが修理してくれないです」、なんてのが出てきて、なるほど競売になるくらいだから修理代も出せないんだろなって想像。⇒落札したら当初に修理代とかかかるよね。

※競売地の写真・図面

グーグルマップの写真です、共同アパート２棟、戸建て２戸（うち１戸は２室のメゾネットに改装）、倉庫（一部住居）

右上に1R19.8㎡10室の1F5室、2F5室の共同アパートが2棟、左下の戸建ては2K1室+車庫、左真ん中の戸建てはメゾネットの1DK2室、左端に倉庫があり、一部住居となっている

①競売の物件土地は…全部で約1,620㎡（近隣の公示価格79,700円より算出したこの土地の評価額49,500/㎡）、間口17.5ｍ奥行き54ｍの不整形地で道路より0.8ｍ低い土地、道路付けスロープになっている。⇒上記を考慮して路線価の（更地時の評価は）0.69の補正となっている。

※幹線道路の固定資産税路線価は34,800円/㎡である（相続税路線価はなく倍率地域）

1,620㎡×4.95万×0.69＝約5,533万の評価額⇒但し上に借家が建っているのでその分評価額が建物付き土地として下がる。その補正値が0.9とのこと⇒5,533万×0.9＝約4,980万⇒約坪10万、そんなもんだろうな、でも不整形地で間口17.5ｍ、戸建て用地にするには道路とって分割してと考えると、業者さんは手を出さないかもね。

②共同住宅2棟は…1F19.8㎡1R部屋5室、2F5室の10室の部屋が2棟建っている⇒関係者の陳述や占有者及び占有権限の内容を読み込んでいくとほとんどの方が所有者が変わることで家賃を増額されることは納得できないので、このまま同じ契約で借りたいという内容と、一部補修して欲しいが補修してくれない、2人は8月には退去する予定ということであった。また1人理由は書いてなかったが数か月前から所有者さんとの合意で家賃を支払わず入居しているとのこと（執行官の意見は期間のない使用貸借契約になるとのこと⇒退去もしくは再賃貸契約が可能だと思う）

幹線道路側から見たアパート、重鉄築28年なのでまだ耐用年数は残っている、手を入れればまだまだ使えるアパートである

裏側は畑となる。左がアパート、真ん中が2室のメゾネットに改装している戸建て、その隣が住居の付いた倉庫、右の端は対象外の建物、左の端に見えている建物がし○○ら

●賃料は30,000円～34,000円で貸している、駐車場代2,000円と水道料1,000円は家賃込みの人と、家賃別の人がいる。

●道路から離れた奥側の棟は現在5室空（8月退去2室予定含む）、手前側の棟は3室空、合計で8/20空室である。

●学生さんが5室、残りは一般社会人で、空室はかなり傷んでいる部屋もある。募集のためのリフォームは必須だと思う。

●外壁、屋根の塗装、一部樋の修理、一部水漏れ部屋、水道のポタポタなどの補修が必要。

③戸建て2戸と倉庫物件は…入口の平屋の戸建ては介護施設の事務所として4万円で賃貸中（隣の車庫は所有者息子が使っている）・別途駐車場区画4台分8,000円で賃貸中⇒築43年リフォーム済だが、退去後はリフォーム必要。

　2階建てのメゾネットは1室を所有者息子が使用中（但し月額5万で賃貸中）隣の部屋はリフォーム必要あり、またメゾネットの壁が薄く生活音が丸聞こえということで退去となったようだ、リフォーム時に遮音工事が必要だと思う。⇒築93年空室のリフォームは結構お金かかりそう。

　その横の倉庫は1Fの一部が稽古場で、住居・事務所になっており、2階が倉庫、また小さな納屋があるが、所有者息子が無償で使用している。

⇒築16年執行官の意見は使用貸借となっている。

●別途倉庫奥の空き地を6台分一括1.8万で賃貸中

※感覚的に、賃貸継続するなら購入後1,000万くらいの修繕費が必要だなぁと思うね

前の建物が築55年の平屋、月額4万で介護施設の事務所に賃貸中、写真の手前の駐車場区画4台月8,000円で別途賃貸

アパートの奥の家が築93年のメゾネットに改築している戸建て、月額5万で所有者息子家族に賃貸中

築41年倉庫と築16年納屋、1階の一部が事務所・住居になっているとのこと

倉庫の隣に自転車置き場がある

アパート水道の地下水ポンプ、戸建は上水道を使っている

　てな感じの物件情報を、時間かけて読み込んでいく、概要はある程度わかった。関係者の陳述書は読み込んでいくと面白いね。1室の数か月前から所有者と合意して無償での使用貸借って何だよって思う。

　権利関係は昔見た競売物件と比べて単純でどうにかできそう。あと気になるのは所有者の息子さん家族との使用貸借部分、

落札したらこの話し合いが肝になるかも、と思ったりする。

　まあ、3,000万の現金持ってないし、開札まで5日くらいしかないし、入札はできない。でもそれほど悪くない物件（再生できそう）、最低価格ぐらいなら面白そうと、シミュレーションしてみることにした。つづく

誰が、いくらで落札するのかな、結果は1週間後にはわかる