おはようございます！

しげお@です。

 

日曜日、楽待コラムニストとして初めて人前に立ってセミナー（お金のEXPO）をしました。読者の方がいらして驚き😳

 

会場には区分マンションのブースが複数ありました。コンパニオン？美女に釣られてブースに入ったメンズも多いでしょう…

 

区分マンションていうと、よくない、ダメだ！と不動産投資の手法としてネガティブな考えを持つ方は多いです。

 

私は区分マンションが〜というより、区分マンションの買い方が悪いだけで、区分マンションは築古戸建より評価がわかりやすく、儲かると思っています。（セミナー開始前に、目黒区　区分を見つけて問い合わせました。買い負けました。）

 

マンションは事例が多く、物件の査定がしやすい。

癖が強いものを選ばなければ、ローンは通る。

立地をミスらなければ賃貸ニーズはある。

 

「失敗しにくい」です。

 

※私の希望としては、

（ワンルーム）

・駅７分以内

・壁芯２０平米以上

・世帯数３０戸以上

・管理費、積立金合計１２，０００円

 

（ファミリー）

・近くに小学校がある

・５０平米未満なら駅１０分以内

・旧耐震の場合は耐震基準

・住宅ローン適用

 

このあたりをクリアしたいです。

そして、区分マンションを買うときに最も気にするのが、「そのマンション内で優位性」を待つこと。

 

一番のライバルは棟内です。

角部屋であったり、最上階であったり、眺望が抜けていたり、日当たりが良い側だったり、そのマンション内で優位な立ち位置でなければ、棟内競合が値下げすれば負けます。

 

だから、角部屋や上の階を選びたい。

1階でもいいですが、この場合は駅から近い、ターミナル駅などの周辺環境の強さを求めます。

 

・事務所可　区分は希少

ゲキセマ区分でも、事務所可能なら話は別。

欲しいです！　

 

面積が１３平米でも、ターミナル駅、徒歩圏内、事務所可能はニーズがあります。住居なら家賃5万円でも、事務所なら6.５万円取れる歪み。

事務所賃貸を扱ったことがない元付が査定すれば、「住居としての収益還元」で査定をします。

 

・色恋で買ってはいけない

区分の買い方として、

よくわからずノリで買ったり、営業マンや好みの異性からヨイショされて買ったり、現地を見ていない、収支もよくわからないとか、「買う前のステージ」で買うから失敗します。

 

私の周りで「区分マンション買った自慢」をする方がいました。絶対いいよ！！と紹介されたら、そいつ（紹介者）の好みドンピシャでした。

 

まじめに一生懸命頑張って社会で評価された方は、色恋商法に要注意です。（ルックスの良い営業さんは、めちゃくちゃ物件売りますからね。）

きちんと物件の中身を見て、テンションに任せず、判断しましょう。