北国の大家です。

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＜ミュンヘン・クリスマス市＞

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プロパン物件が今年の夏から貸与不可となり、色々と混乱が起きていますよね。

先月は大手プロパン業者の情報を紹介しました。

コラムに多くの「いいね」を頂きました。

ありがとうございます　ｍ(__)m

 

今回は私の読者からの情報を基に、プロパン物件の「いま」を探ってみます。

読者の方から、こんな質問を頂きました。

何度か質問を頂いた方なので、親しげな会話になっております(笑)

この読者の方がググったりコラムを漁った結果、kazuさん、じゅんじゅんさんのコラムで、リアルな情報に出会えた（現状が把握できた）と仰っていました。

★質問

プロパンガス会社設備の残存簿価がある場合、物件売買時に売主側で設備を買い取ってから売却するのが一般的でしょうか？

または買主と残価折半でしょうか？

 

無償貸与契約が不可となり業者も対応が分かれる時期だとは思いますが、プロパン業者の変更は、売買時or売買後のどちらが良いか、見解ございましたらよろしくお願いします。

★私の見解

大手業者へのヒアリングでは、貸与契約書に「期間の定めがある」場合は継承可とするそうです。

※但しガイドラインが出ていないので、「いま」はグレーと言わざるを得ないらしい。

最初に物件設備の継承の可否の確認をします（貸与契約書の確認）。

次に、継承の可／不可ごとに対応を決めます。

 

①貸与契約が継承可の場合（売主の買取無し）

・売買契約では承継（継承）とする。

・買主が燃料業者と契約書を新たに締結しない方がベター。

・業者変更は「継承後の貸与設備の買取」や料金などの「下調整を水面下で終わらせてから」望むのが良い。

・業者の変更は取得後に行うのがベター。

取得前に変更の交渉をして話がこじれると、最悪は売主が設備を買い取る事になる。

いずれにしても、変更後の新プロパン業者が交渉するので、新業者の交渉次第な面がある。

 

②貸与契約が継承不可の場合（売主の買取あり）

・売主が設備の買取～売却

一般的というよりも、貸与契約書に必ず記載（売主が買い取る事が明記）されているので、こうなるって事です。

 

・売主・買主の折半

上記を固都税のように清算する場面も出てきました。

固都税：１月１日の所有者（売主）しか納税できない

プロパン設備：売却前の所有者（売主）しか買取できない

 

固都税は清算と称して、日割りで買主が売主に固都税分を支払います（あくまで商習慣）。

プロパン設備も固都税と似た感じで、売主買主で折半するパターンがあるようです。

 

余談ですが、固都税の清算分は（物件価格にプラスされるから）仲介手数料も増えるという仲介業者が特に関東では多い印象があります。

同じロジックで、プロパンの清算費も上乗せして、更に仲介手数料が上げると主張する売買仲介も出るのかな？

 

まとめ

固都税との違いは設備ごとに耐用年数が違うので、単純に日割りが出来ないので（不動産ではちょいちょい登場する）折半にするって事です。

 

その結果、

折版（５０％、５０％）or

売主負担（１００％、０％）

しかないって違いがあります。

※買主１００％負担の事例があれば、コメントで教えて下さい！

 

プロパン貸与設備の扱いは、固都税の清算とは違い、商習慣になったとは言えず手探感があります。

どんなパターンが定着するか、どのくらいの額かで変わりますが、売りにくかったり、買主が半分負担するのがフツーなら売っちまうか(笑)！？ってパターンもありそうです。

 

今回の相談者のプロパン貸与設備額は４００万円でしたが、別の相談者だと１，０００万円でした。

買主負担が半額として２００万なら受け入れても、５００万ならちょっと受け入れられないって場合もありそうです。

 

固都税の清算もそうですが、あくまでも交渉事なので、仲介からこうですと言われても交渉してみる価値はありそうです。

 

この辺の事を俯瞰すると・・

「いま」上手に交渉すると、売却ではプロパン貸与設備問題がなくて楽そうです。

問題の早期解決とも言えそう。

 

「いま」継承する（貸与を続ける）と、残存期間にもよるけど、売主の勝ちじゃないかな。

「いま」の買主が出口を取るときに問題が再燃する（汗）。

 

皆さんの健闘を祈ります！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―