～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんにちは～

ジュニアです。

 

＜待ってろよ＞

＜退院したら、喰らってやるから＞

 

 

皆さん、窓ガラスって落ちたことがありますか？

 

「窓ガラスが落ちる？」

 

私も聞いたことがなかったので、思わず聞き返してしまいました。

プロに見てもらうと「間違いありません」「経年劣化ですね」と。

 

どんな業者もそうですが優秀な方ほど忙しいもので、発見から１ヶ月半ほどで工事に着工。

工事自体は事前の調査が１日と作業に１日、もっと言えば作業自体は４０分ほどで古いガラスを取り除き、新しいガラスを入れて無事に終わりました。

費用は保険を使って１０万ほど。

今年は個人所有のアパート２号の減価償却が切れて初めての確定申告なので、経費にできるものはある意味積極的に受け入れています。

 

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前回のコラムへのコメントで、おやじぃさんから白内障コラムのリクエストがありましたので窓ガラスになぞらえて書いてみましたｗ

 

私は１５年ほど前に外傷性白内障の手術をして眼内レンズを入れていたのですが、そのレンズが何と、眼球の中に落っこちてしまいました(◎_◎;)

先生曰く、たまにあることだそうです（真実？）

で、そのレンズを取り出して硝子体をキレイに吸出し、新しいレンズを入れてもらう手術をしました。

そんなことがあるんだとビックリするとともに、そんなことが手術でできるんだと２度ビックリな出来事でした～

 

おやじぃさん、こんな感じで如何でしょうかｗ

 

こんな風にコラムネタのリクエストは、随時受け入れていますm(__)m

さて、、、

複業って、正しくは副業と書くのだと思いますが、私の意識の中では副（サブ）ではなく複（マルチ）なので、好んでこの造語を使わせていただいています。

 

今回、コラムの執筆について１ヶ月のお休みを頂きましたが、今、やるべきことが私自身のキャパシティを超えると思われたため、このような判断をさせていただきました。

 

今年の４月に単身赴任を解消してようやく遠隔大家から卒業、益々不動産投資に注力し、成果も出すつもりでした。

実際に、３月にアパ４号を購入した３カ月後に区分４号を購入するなど、少しは行動量も増えていたと思います。

 

一方で、これまでほぼ無かった通勤時間、往復で２．５時間ほどになりますが、これが地味に日々の時間を奪っています。

併せて家族との時間や週末の飲み会、、、いや情報交換会も激増し、コラム執筆の時間は以前より確実に減少しています。

 

振り返ると、私の不動産投資は単身赴任に端を発しています。

それまでは小学生だった子供たちの習い事などで週末の予定が埋まっていましたが、単身赴任となったとたんに自分の時間が激増。

その時間を使って不動産投資を学び、足を踏み入れたわけです。

 

今回は、そんな時間を含めた不動産投資に必要と思われる３つのキャパシティについてコラムにさせていただきます。

 

１．時間

時間は不動産投資における一番大事なファクターかもしれません。

不動産に限らず投資を始めるには、続けるには時間が掛かります。

 

株式投資の例でみると、基本的な知識を学んだあとは日頃のニュースチェックやアプリのスクリーニングなどを経て、狙うべき株式（企業）を選定し、ウォッチして購入。

その後も保有株式については企業動向、決算概要などを気にしながら株価をチェックし、利益確定のタイミングを計ります。

これらの調査には時間が掛かりますが、そのほとんどの作業はＰＣ一台あれば自宅で完結することが可能です。

 

もう、お判りのとおり不動産投資は知識習得、スクリーニングなどはもちろん必要ですが、それ以外に実際の物件選定には現地調査が必須です。

もちろん信頼できる仲介会社や担当者とタッグを組んでノールックで、という戦略もアリかもしれませんが、初心者にはお勧めできません。

また、実際に物件を保有すると管理会社や客付け会社への訪問や、退去後の原状回復、物件の清掃等、関わる人の数だけ外に出る機会も増えてきます。

 

で、

このような時間をいかに確保するか。

 

これは不動産投資における非常に大きなファクターです。

時間＝要領の良さ、という一面もあるかもしれませんね。

それらが確保できないのであれば、不動産投資においては大きな足かせとなります。

本業が長時間拘束されて時間の確保が難しい方、一定年齢以下のお子さんがいて子育てがある方などについては、時間的なキャパシティが十分かどうか、その辺りを確認いただくことをお勧めします。

 

どんな投資でも時間は必要ですが、不動産投資は外に出る必要があるだけに、その点はより重要になってきます。

 

２．お金

時間と並んで重要なファクターはお金、自己資金です。

お金は時間の問題を解決する手段にもなりうるので、ある意味こちらの方が重要かもしれません。

ここで言うお金には２種類あって、スタート時の自己資金と、スタート後本業や他の複業からから投入できる資金をイメージしてください。

 

時間はすべての人に平等に与えられますが、お金はそうではありません。

 

いわゆる投資を始めるにあたって用意した自己資金や属性によって、不動産投資で取れるリスクが変わってきます。

取れるリスクによって戦略、戦術も変わってきます。

戦略、戦術が変われば、志向や行動もそれに合わせていく必要があります。

例えば、価格高騰により最近は少なくなりましたが、フルローンやオーバーローンを前提にお勧めしている仲介会社もあります。

それ自体は否定しませんが自身のキャパを超えて行った投資で失敗をすると、そこで打ち止め、もしくは最悪一発退場もあり得ます。

私自身もスモールスタートから入りましたし、特にご家族がいる方においては、それをお勧めしています。

 

あくまでも自身が取りうる金銭的リスクのキャパシティ＝許容度を理解し、その範囲内で戦略を立て、物件の購入を進めることをお勧めします。

 

３．メンタル①

３つ目のキャパシティはメンタル面でのキャパシティ、それも「数」におけるキャパを知るべきだとお話です。

今回の私の判断は、まさにこのキャパを超えるという事でした。

 

本業のサラリーマンでも、優秀な人間はこのスキルを備えています。

優秀な人間ほど多くの業務、今風に言えばマルチタスクを捌くことが出来るのです。

 

同じ種類の業務を数多く捌く必要がある場合、数多くの種類の業務を捌く必要がある場合、その両方の業務を数多く捌く必要がある場合など、業種によって違う面はあるでしょう。

不動産投資で言えば物件選択（目利き）、交渉、融資付、会計、税務、客付け営業、修繕など、数多くのタスクを捌く必要があります。

アウトソースするにしても、事業者として最低限の知識は必須。

これらの知識を最初から備えて不動産投資をスタートする人は稀で、多くの投資家は物件購入後も一つ一つ勉強をしながら知識を身についています。

勉強と実践を同時に熟すイメージでしょうか。

 

また、物件数が増えるにしたが退去からの客付も増えてきます。

時代や時期に合わせ、ライバル物件の状況を見ながら募集条件を決め、時には見直しをして淡々と埋めていく。

数をこなす能力、熟し続ける能力が問われます。

 

これらを自身のキャパシティで行うことができるか。

不動産投資で成功するためのファクトの一つだと思います。

 

４．メンタル②

もうひとつのファクトとしては、質の面から見たメンタリティのキャパです。

前述の数のキャパも質を伴わなければ意味がありませんので同義でもありますが、サラリーマンとして多くの人と接してきて、仕事の数と質のバランスについては人による＝千差万別だと感じています。

 

その２軸において、自分自身の特徴と限界を知ることは仕事において有益であり、これまた優秀な人が兼ね備えている特徴の一つだと思います。

ここでお伝えしたいのは数も質も低いからダメということではなく、そのキャパシティを知った上で投資を進めるべきだということです。

 

最近仲間内でも話題になり、私自身も感じている「モチベーションの維持」についても、これら二つのファクトのキャパシティが影響していると感じます。

具体的には数年、あるいは数十年に渡り自身の基準に沿った千三つの物件を探し続け、永遠に続く退去と戦って適正かつ収益を踏まえた条件で客付けを続けること。

 

これらを成すには、メンタル面でのキャパシティを確保する必要があります。

もちろん、それらは鍛えて広げることも可能ですから、そういう意味では覚悟さえあれば後は付いてくるとも言えますね。

 

５．まとめ

複業を成功させるための条件として挙げた３つのキャパシティー、お金、時間、メンタルについて書いていて、何かに似ている事に気づきました。

 

並びを変えると

　メンタル
　時間
　お金

の３つが、私にはこう見えてきました

　心（メンタル）
　技（時間）
　体（お金）

 

投資であれ事業であれスポーツであれ、何かを成し遂げる人はこれらを備えている。

周りの仲間を見ていても、本当にそう感じます。

 

今回、不動産投資に興味を持つ方とお話をする機会があり、何を伝えるべきか、何から伝えるべきかを真剣に考えていたら、こんな思考に至りました。

不動産投資を取り巻く環境は厳しさを増すばかりですが、今後もミドルリスク、ミドルリターンのサラリーマンに適した投資、複業であることは間違いないと思っています。

また、ある程度のベースが出来れば紙の投資と同様、今回の私のようにしばらく放置していても家賃収入は確実に得ることができます。

 

そんな投資仲間が増えることはライバルが増えることでもあり妙味も減ると思いますが、一方で家賃を払う人と受け取る人の世間一般のバランスから見れば、まだまだ勝ち筋はあるものと思います。

 

私は少なくともあと１５年ほどは不動産投資を続けるつもりですから、そうでなければ困ります。

それが故の正常化バイアスがかかっていかもしれませんが、そんな今回のコラムがこれから不動産投資を始める人にとって少しでも参考になれば幸いです。

 

「３つじゃなくて４つじゃねーか！」とのご批判は、甘んじてお受けしますw

 

（時間があるので、コラムが４１００字オーバーですｗｗ）