～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳退職の3年後、専業大家として法人化し、10期目ももう半期を過ぎ巳年新年を迎える、私の今を綴ったコラムです。～
皆さん、kazu21599です。
毎年のことですが、今年もR6年の目標を振り返り、達成したこと、できなかったこと、フィードバックし、R7年今年の目標を立てようと思います。
目標の項目はR6年の様式に統一して書くことで継続性を持たせ、達成できなかった目標はR7年に継続で、それにプラスして新しい目標を追加します。
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本年も宜しくです |
構成は
1．R6年、年始に立てた目標の振り返り
2．R7年の目標を立てる
となります。
1．R6年、年始に立てた目標の振り返り
R6年の大きな目標は、①事業承継に取り掛かる②軽鉄103号のDIY原状回復③再生物件2室完成➃遠隔地遠征ということでした。
それ以外の目標も含めR6年の目標として、⑴入退去の目標、⑵原状回復の目標（2室）、⑶木造築古50年再生の目標（残り2室）、⑷その他やりたいDIY工事、⑸簿記チャレンジ、⑹趣味の目標、⑺事業承継に取り掛かるという7つの項目を立てました。
⑴R6年の入退去の目標の結果
①地元学生予約物件…満室へ⇒目標達成です！
R6年は3月卒業が8室のうち、県立大が3室予約未定、国立大が2室予約未定で年越ししました。結果は学生入居2室、一般社会人3室で満室となりました。⇒1室は5月入居9月退去の短期でしたが10月には農業研修生のベトナムの方がご入居しました。
②遠隔地1室空…満室へ⇒目標達成です！
2月に入居済⇒4月に遠隔地別アパート1室退去になりましたが、6月原状回復後7月入居確定しました。これで遠隔地満室です。
③RC2棟物件…募集中3室入居へ、1室現状回復後募集へR6年への持ち越しになった4室の入居を目標にします。⇒5月以降1室空2室原状回復待ちとなりました。
⇒春の繁忙期過ぎに、募集中の空室は残り1室まで漕ぎ付けましたが、原状回復必要な退去部屋が2室となり、その後出たり入ったりで、さらに秋の繁忙期に3室退去となり、最終空室5室をＲ7年春の繁忙期に持ち越しとなりました。（原状回復は12月末には完了です。）
➃敷地内軽鉄3室…101号、207号は募集中です。103号は…採算が合わないのでかなりの部分をDIYで乗り切ることにします。見積もり360万⇒200万目標に！⇒1月に原状回復完了し…見積もり360万をDIYをフルに活用し178万で仕上げました。⇒3室共に3月ご入居満室目標達成！
⑵原状回復の目標（2室）は完了…2月空室になったRC・B棟1室（2Kの部屋）、もう1室は敷地内物件103号（2LDKの部屋）⇒原状回復は完成です！2室ともフルでDIY原状回復し1室は5月に入居済、1室はまだ募集中です。
⑶木造築古50年再生の目標（残り2室）は完了…再生部屋は4－5月で7室目、6－8月で8室目完成させたいものです⇒再生は完了！⇒7室目は7月完成、8室目は10月完成となり募集中です。（募集中の6室目はR6年3月入居となりました。7室目は12月にR7年2/1ご入居で申込入ったので残り1室です。）
※DIY再生8室完成まで2年6か月かかりました⇒もう現場に通わなくていいです。嬉しい～～～！・・・でも塗装が・・・まだ残ってるぅ・・・
⑷その他やりたいDIY工事は再生物件外壁塗装は持ち越し
●築古50年再生物件の外壁塗装…お部屋の完成がＲ6年8月目標なので、予定通りいけば、2階通路の裏側（1Ｆの通路天井）の錆止め塗装が年内に、外壁塗装はR7年になりそうです。⇒全部R7年に持ち越しです。
●フローリング又はフロアタイルの洋室工事⇒フロアタイル貼りはOKマスターしました！
●エアコン設置工事…これは当分の間施主支給で行こうと思います。⇒現物支給で5台交換しました。ガス屋さん（購入取付け）で3台新設しました。
⑸簿記チャレンジは持ち越し…取ろうと思っている最後の資格簿記3級（三男は簿記2級）⇒木造築古50年C棟再生残り2室+外壁塗装工事完成後にチャレンジという事になります。ということだったのでR7年に持ち越しです。
⑹趣味の目標…遠隔地遠征は達成、四国遍路は持ち越し
●四国遍路再開へ…平成26年（2014年）四国88か所霊場開設1200年を記念して、また車遍路4回終わり、5回目記念として歩き遍路を決意しました。徳島1番霊山寺から足摺岬38番金剛福寺まで歩きました。
その後コロナや築50年木造アパート再生でのびのびになっていますが、コロナが2類から5類に変更となり、気兼ねなく旅行できるようになり、築古50年アパート再生もお部屋は完了したので、また歩き四国遍路を再開したいものです。⇒まだ四国遍路は延期です
●遠隔地遠征へ（コロナと再生物件次第）…令和1年（2019年）を最後に遠隔地には訪問してません。今年こそ3男連れて訪問しようと思っています。⇒ついにR6年10月2日～10月16日まで日本海フェリーで北海道遠征行きました。①札幌広之内さんのセミナー②各業者さんとの懇親会③自衛隊補助金防音改修工事の打合せ④襟裳岬・釧路湿原・摩周湖・屈斜路湖の旅と満喫してきました。
⑹事業承継に取り掛かる⇒実行中…商工会議所の事業承継・引継ぎ支援センターで計画書を作成してもらい⇒本年私の出資金の9/10を三男に贈与しました。R7年配偶者の出資金の9/10を三男贈与し、R7年9月代表社員交代に向けて行動しています。
ということで、R6年新年に立てた目標は、簿記3級の資格取得、空室の満室（RC・A棟B棟5室空、築古再生50年1室空）以外は目標とおり達成しました。
2．R7年の目標を立てる
築古50年再生アパート8室が完成して、若干燃え尽き症候群になっている。昨年70歳を迎え「ああ老人になったなぁ」と思うし、R7年9月法人代表者を三男に継承すると決めて、なんやら「やるぞ！やらなくちゃ！」という気持ちがぽっかりと抜け落ちたような感覚だ。
しかし、燃える様な気持ちはなくとも、やるべきことはやっていかなければと、R7年の目標を立ててみる。
⑴R7年の入退去の目標
①RC2棟は…現在空室が令和3年に購入したRC・A棟、RC・B棟の空室が5室、12月までに原状回復も終わったし、あとは春の繁忙期に満室をめざすのみだ。⇒1月始まったら、早速エ○〇ルさん、ア○〇ンさん、いい○〇ネットさん回って依頼しよう。
②築古再生アパート空室最後の1室は…これも、上記同様春の繁忙期満室めざし⇒エ○〇ルさん、ア○〇ンさん、いい○〇ネットさんに依頼しよう。
③学生3月退去3室は…学部移動の学生はもうほとんど決定しているので
⇒新社会人、一般社会人、高齢者さん、生保さんをターゲットに4月以降の入居募集をすることになる。
※この6室+3室を満室にすることで、また次の物件を探すモチベーションが上がってくるかもしれない⇒3男に物件探しと物件の経営シミュレーション作成の方法や買うべき物件の判定や基準を伝えたいと思う。
⑵築古50年再生物件の外壁塗装…昨年から持ち越した、再生物件の2階床下鉄部の錆止め塗装と、外壁塗装をやろうと思う。⇒DIYしたいと思っているが、場合によっては業者依頼するかもしれない。なんかもう疲れちゃったんだよね～
⑶事業承継完了…Ｒ7年9月に代表社員を三男に継承する（配偶者の出資金のうち9/10を三男に贈与する）。
⑷自宅改築工事…Ｒ6年自宅東棟の耐震工事を完了し、次に西棟の耐震工事+大規模改築工事をしようと思っていたが、
①西棟は基礎がなく（元土間の工場を改築して住まいにしたため）土台をそのままメントの上に転がして、改築の際床下を30cmくらい掘り下げて防湿工事をして改築しているため、効果的な耐震工事のためには基礎を作り直さないといけない。
②しかも2階建ての乗っかっている大きな梁が外部から白蟻にやられ（どこまでやられているか不明）、支えの柱も土台が腐って落ちてきているようだ⇒家の1階の差し掛け部分の屋根を支える梁が傾いている
③上記のことから、大工さんと、建築士さんに外部から見てもらったところ、やるのであればスケルトンにして予算1,500万以上の費用がかかるかもしれない⇒果たしてそのお金を掛けて住み易い良い建物が仕上がるか疑問…お金かけるのがもったいない。
①～③の理由で（建築士さんと話し合った結果）大きく方針転換し、耐震工事をやった東棟を全面的に住まいとして改修・改築することにした。
Ｒ7年に2期工事に分けて、まずは茶室部分を6畳の2部屋に改築し（ほぼスケルトンにして）、1期工事が終わった後、床の間のある部屋から続く3部屋を合わせてリビングキッチンに改築、その隣に並ぶ3部屋をキッチンに繋がるへや部屋1つと、3畳くらいの収納部屋と5畳くらいの広いクローゼットに改築するようにした。
梁や柱は包まずに場合によっては、昔の天井も一部残して古民家再生風の改築をしようと思う。そして床下は防湿コンクリートを打ち耐震壁も何か所か増やし（耐震壁を支える基礎は鉄筋入れて、玉石を巻き込んで）コンクリート基礎で土台を支え、建具も新設し外部の窓はアルミサッシに換え外壁は最低限必要な部分だけ改修することにした。
⇒予算は当初1,500万の予定だったが、希望を全て入れると約2,000万の改築工事となりそうだ。⇒解体したあと、大工さんや設計士さんと、どういう風に仕上げるかを話しながら1年かけて改築しようと思う。
⑸遠隔地アパートの自衛隊補助金防音改修工事…順調にいけばＲ7年の補助金で防音改修工事ができそうだ。昨年遠隔地遠征で詳しい工事内容を聞いたが6室アパートの防音改修工事、全額補助金で約2,000万くらいかけての工事になるとのこと（1部屋づつ仕上げて、入居者さんにはその部屋の工事中は維一時的に借り上げアパートに転居してもらい、順繰りに工事するとのこと）⇒防音改修工事終わればアパートの価値が上がると思う。売却の際には有利になるだろう。
⑹昨年からの持ち越しの目標
①簿記3級取得（三男は2級）…Ｒ7年は自宅改築工事にけっこうな時間と思考が取られるので⇒資格試験の勉強は難しいかも？
②四国遍路再開…38番足摺金剛福寺までは、コロナ前までに歩き遍路しているので⇒今年こそ39番延光寺までは歩きたいと思う。
まあ歩きとは言っても、38番金剛福寺近くの駐車場に車置いて、途中まで歩きバスで引き返し、車に乗って歩いたところの近くのホテルに1泊し、翌日歩いたところの近くに車を駐車し、そこから39番延光寺まで歩きまたバスで帰ってきて、次は39番延光寺近くで宿泊し、次の40番に向かうということなんだけど、2泊3日でどこまで歩けるか、、、再開したいと思う。
ということで、R7年今年の目標を立てました。大きな目標は
①事業承継完了②自宅改築工事③自衛隊補助金防音改修工事➃築古50年再生物件の外壁塗装となります。
できれば四国遍路も再開したいですし、不動産の拡大の次の一手として物件探しも始めたいものです。
皆さま今年の目標はどうしてますか。
思考は現実化する！焦らず、無理せず、諦めず。
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本年も良き年でありますよう
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