どうも！

 

億トレ大家です！！

 

前回のコラムでは、久しぶりに中古アパートの購入を進めた件について書きました。

 

今回のコラムでは、今後は、新築投資を控えて、中古アパート投資にシフトしていこうと考えている理由を語っていこうと思います。

 

理由は下記の３点があります。

 

１．建築価格の上昇

 

　これが一番でかいです。

　もう言わずもがなですね。

 

２．金利の上昇

 

　いや、中古のアパートも金利上昇の影響を受けるだろ？　と思われる方もいるかもしれません。

 

　それはそうなのですが、新築投資は、中古投資以上に金利上昇の影響を受けるのです。

 

　何故なら、土地を買って、建物を建てている期間、家賃なしで、ずっと、金利を払わなければならないですからね。

 

　木造アパートは新築の中では一番マシですが、金利だけ支払う期間は、苦行に感じます。

 

　建築に２年かかる収益用のRCマンションを建てる場合などは、金利上昇がクリティカルなダメージになりそうです。

 

　金利の上昇によって、一番、ダメージを受けるのは、都心の容積率の高い土地で、かつ、分譲マンションにはならないような小さな土地なのかな、という風に分析しています。

 

３．プロパンガス貸与契約の禁止

 

　プロパンガス貸与契約の禁止で、ただでさえ厳しい新築アパート投資は、一段と厳しいものになりました。

 

　新規で貸与の契約をしているプロパンガス会社は、ボクの知る限りではありません。

 

　探せば、ルールの抜け穴を突いて、そういうことをしている会社はあるかもしれませんが、あまり褒められたものではありません。

 

　中古アパートの場合、場合によっては、（こちらも褒められたものではありませんが）貸与契約を引き継げることもあるそうです。

　プロパンガスのルール改定により、相対的に、新築よりも、中古の方が、お得感が出てきました。

 

 

以上の３つが、新築を避けて中古シフトを検討している理由です。

 

もちろん、上記の要因が、市場に織り込まれてきて、土地価格、建築費用が安くなっていくのであれば、新築投資は、再び、旨味のあるものに戻ると思います。

 

ただ、どういうわけか、現状、そういう気配は全くありません！！

 

土地に関しても、建築費用に関しても、値上がりは続いている印象です。

 

ボクは、楽待コラムニストの中でも、比較的、不動産市況に対しては、強気派の立ち位置だったように感じますが、

 

流石のボクも、現在の市況にはついて行く気にはなれません！！

 

 

今後のコラムについて。

 

このまま４棟目の中古物件のエピソードを語っていこうとも考えたのですが、

 

実は、３棟目のエピソードを飛ばしていることに気付きました。

 

こちら、既に原稿は用意していたのですが、

 

途中で詐欺事件に巻き込まれるなどして、他に書きたいコラムが出来てしまったため、スキップしている状態でした。

 

というわけで、次回以降は、ボクが購入した３棟目の物件についてのエピソードを語って行きたいと思います。

 

こちらも、非常にトラブル満載のヤバいコラムになる予定です！！

 

@otakutoshika

 

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