『フルローンで買える新築アパート』という「うたい文句」にすぐに「食いついて」、

会社が終わって速攻で不動産会社の事務所にやってきた僕は、物件の概要を確認し、

建築現場を見た後、遂に「驚きの事業計画」を目のあたりにすることとなりました!

今回のコラムがシリーズ【完結編】となります。

工事中

 

◆前回のコラムをまだお読みでない方は、こちらからお願いします。

 ⇒ https://www.rakumachi.jp/news/practical/35619

 

驚きの事業計画

「まだ何もない平地」のままの建築現場を見て、僕たちは不動産会社の事務所へと

戻りました。

 

ここで、物件を見る前に提示をされて説明を受けた「物件の概要書」の内容にも

ふと、ある疑問が浮かびました。

 

それは「駅から徒歩15分」という表示~某駅から不動産会社の事務所までは、

徒歩で約7~8分程かかりました。

そして、その事務所から物件まではやはり徒歩で15分位は十分にかかっています。

・・・ん?これってどうなの!?

僕の感覚だと、ほぼ無駄のないコース取りのような気が~「結構サバ読んでる?」

感ありありです。

この物件は「完全未公開」で、表には一切でていない、とのこと。。。う~ん。

 

そうして、美味しい紅茶を出されると同時に「事業計画書」が提示されました。

やはり某地方銀行にて「銀行評価済み」とのことで、数字がきっちりと表示されて

います。

その内容は・・・

月々の(満室想定)家賃    39万円 

月々の銀行返済額      約30万円(30年間)

 

ん!?これまた概要書の「表面利回り」と、数字が著しく異なっています。

これでは表面利回りは 「約8%強」しかありません。

確認したところ、こちら(事業計画書)が正しく、さっき(概要書)のは間違い

とか・・・。(もう、このへんからちょっとキレぎみ、です)

 

そして、事業計画書上、

フルローンですので、他に諸費用・不動産取得税等で、約7%程度の購入時の

持ち出しが発生します。それだけで約400万円が出て行く後の数字です。

 

また、上記の上記の想定家賃は「新築プレミア家賃」設定であり、数年後に

は、もうこの金額では「間違いなく貸せない」と思われます。

 

また、別途、毎年、固定資産税がかかってきますので、さらに実質の手取り

は減少します。

 

そして何と言っても、この物件をローンで購入した瞬間に「資産がマイナス」

とみなされてしまいます。

 

いろいろと考えれば考えるほど・・・まとめれば・・・

 

「いきなり約400万円を拠出した上で」

「5,800万円をまるまる30年間で借りて」

「満室で毎月の手取り(返済後)は、わずか数万円なのに」

「1室空けばキャッシュフローは実質のマイナスに転落し」

「家賃の上昇どころか、数年後には下落は間違いなしで」

「資産状況もしっかりマイナスとみなされ」

「ローン返済比率は 何と 約77%!!」

 

いいとこは「ひとつもありません!!」

 

なのに、不動産会社の営業マンAさんは言いきりました・・・

 

「月々約9万円、年間約108万円の手残りがあります!!」

「こんないい物件、なかなか出ません!!!」と・・・

 

 

その日以来、僕とAさんとはもう二度と会うことはありませんでした。

ちなみに、その不動産会社は、ほとんどの社員が入れ替わったとの「風の噂」

を聞きましたが、現在もしっかりと営業をされており業績も順調のようです。

 

そうして僕は、その後、「オーバーローン」で1棟マンションを購入しており、

その物件は僕の物件のなかでも稼ぎ頭の「エース物件」となっています。

 

「オーバーローン」および「フルローン」はくれぐれも「返済比率」に

ご注意のうえ、上手に活用するようお心がけてください。

 

最後までお読みいただきましてありがとうございました!

ハートの石