～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんにちは～

ジュニアです。

 

＜なんか数がだいぶ違う、、、＞

＜皆さんお出かけ中でしょうか、、ｗ＞

 

 

コラムをお休みいただいていた１カ月間、試験勉強で忙しいながらも多少は物件情報を見ていて、良さげな物件があったので動いていました。

 

今年は築古アパ１棟、区分１室を購入していますので打ち止めのつもりですが、来年に向けての仕込みです。

個人で減価償却を取れる物件が無くなり今年はそれなりの税金を納める必要がありますが、来年は何とか対策を取りたいところです。

また、今の私には規模的に拡大する必要はなく、今のキャッシュフローをベースに、資産性の高い小振りな物件を増やしていければと思っています。

 

そんな目線での物件探しと、買付、収支審査までの顛末をコラムにしました。

それでは本題に入ります。

 

１．物件のスペック

この物件を見つけたのは楽待です。

以前より掲載されていましたが、価格を見直し（下げた）したことで保存してある物件検索条件にマッチしました。

 

概略ですが、こんな感じです。

所在地：神奈川県
駅徒歩：バス１０分
建物　：木造戸建
間取　：２ＬＤＫ
価格　：約１６００万円
路線価：約１３００万円
築年数：３０年代
地型　：整形地
表面利回り：７．５％

駅から遠い上に利回りも低いですね。

過去に勤務経験があるエリアで、立地的には大丈夫だと判断しています。

この物件にはもうひとつ、大きな特徴があるのですがここでは内緒です。

 

２．資料請求

資料請求をしたのが夜８時、翌日午後には売主の売却理由などの情報とともに資料一式が送られてきました。

いくつかの質問のラリーを終えたところで担当者から携帯に入電。

本気で検討している物件ですから、直電はウェルカムです。

今のところ買付は入っていないことなど反響の確認、指値の可否など追加の質問をさせていただいたところ、交渉は可能とのこと。

私からは既に融資の仮審査をしていることを伝えました。

この時点では買付は入れませんでしたが、融資の承認が下りたら買付を入れる旨、つまりは本気であることを伝えます。

 

３．融資審査

先に買付を入れるパターンもありますが、今回は先に融資審査をすることにしました。

なぜか。

それは指値をしたかったからです。

 

利回りが低く対応年数も切れていることから、融資を使うには向かない物件です。

私はキャッシュフローは必要としませんが、そうはいっても一定の返済比率でのシミュレーションができないようでは審査も通らないでしょう。

満額ではそれが叶わないことと、フルローンで買いたかったことから仮承認を得てから交渉する戦略です。

必然的に融資希望額は指値後の金額＋αにしました。

夏に買った区分４号も、この作戦で指値に成功しています。

 

もちろん、審査が通らなければそれで終わり。

それでも自分の現在の与信力を測ることができるので、無駄にはなりません。

 

銀行は前回区分マンションでも融資頂いた、滋賀県にある地銀。

資料を頂いたその日にネットで仮審査を申し込みました。

自分でも客観的に前のめりであることを認識し、心を落ち着かせながら進めていきます。

 

否認も十分にあり得ますので、並行して公庫への申し込みも準備をしました。

公庫では個人、法人で１件ずつ融資を頂いていますが、個人では５年振りなので、資料も当時のものは使えず作り直す必要があります。

まあ、これもまた次につながる作業と前向きに捉えます。

 

もうひとつ、融資を頂いている信金に打診をすることは可能ですが、今回はしていません。

なぜか。

根抵当を求められるため、以降の戦略が限られてくるからです。

これは私の今後の課題でもあります。

 

４．審査結果

地銀に仮審査を申し込んだのが土曜日。

受け付けは月曜日だと思いますが、その連絡が来たのは火曜日の朝９時。

受け付けた案件は翌日９時に受付メールを配信するのでしょうか。

待つこと数日、、、

木曜日の１２時３０分、ＳＭＳにメッセージが届きました。

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無事に仮承認が下りました！

条件は以下のとおりです。

融資額　：１２９０万円
金利　　：２．７２５％
返済期間：１７年（希望どおり）

加えて本審査では融資額、返済期間とも延ばせる可能性があるとも。

有難いことです。

金利は夏よりもキッチリ０．１５％上がってますね。

ちなみにですが、本物件は金利を上乗せすれば築５０年超ー築年数まで行けるようですね。

 

５．買付

さて、ここからは価格交渉＆スピード勝負です。

早速担当者に電話をしますが、外出中で連絡付かず。

どうしようかと一瞬迷いましたが、それまでやり取りをしていた楽待のメッセージを使って連絡を試みました。

融資の仮承認が下りたことと、〇〇〇万円の指値をして買付を入れたい旨を記載して、連絡を待ちました。

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待ちました。

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数時間後に来た返信には

「満額融資の方もいらっしゃるので、難しい状況です。
　ご検討いただいたのに申し訳ありません。」

 

ジ・エンドです（涙）

 

 

６．まとめ

今回は、買付を出すに至りませんでした。

そのプロセスについては反省すべきことがあります。

買付を入れるにあたり、電話で様子を伺わずにメッセージで済ませたこと、結果的にこれが失敗でした。

相手も融資なので私が満額まで引き上げる選択をすることもできたはずでしたが、最初に指値をしたことで次に満額を提示することができなかったのです。

物件情報が更新されてから１ヶ月以上経っていること、資料請求から１週間も経っていないことなどから、他の人の買付について想定が出来ていなかった、、、要は油断があったのでしょう。

前回の区分４号は同じやり方で成功しましたが、一つ違いがあります。

前回は大手なので基本的に両手狙いできますが、今回は楽待に掲載されているくらいですからライバルの出現にもっと注意するべきでした。

 

自己資金がもう少しあれば、満額でも良い物件でしたが残念です。

この反省を次回に活かしたいと思います。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。