こんにちは、ハピくまです。
4,5号アパートの入居付け促進のために、あれこれ試しているこの頃。。
気になるのが管理会社の客付け力です。
私が今お願いしているのはエイ〇ルですが、当初からここの客付け力には疑問を持っていました。
理由は以下。
・物件決済前にポータルに載せていた物件の写真の構図が酷かった。
・担当者も定年過ぎのおばちゃんで、孫のために働いているんですよ~なんて仰っている方。
・メールのやり取りもどこかおぼつかないところがある。
そこに疑問を持った私は近くのア〇マンにも客付けの営業をし、今はこの2社に募集をかけてもらっているところです。
逆に言うとこれ以外の仲介会社には私の物件情報は流れていないのではないかと思います。
エイ〇ルに仲介会社さんに情報を流してくれているのかを問うと、
ネットから他の仲介さんも紹介できる状態ですよ~
と言ってきます。
不動産会社間の物件情報流通のツールにはレインズがありますが、エイ〇ルが言っている『ネットから』というのが、レインズを指しているのかは分かりません。
エイ〇ルがレインズに物件を掲載してくれているのか
不明。
そもそもレインズに掲載したら効果があるのか
この点も私の勉強不足もあってよくわかりません。
売買物件では専任媒介でなければ不動産会社はレインズに物件情報を掲載しなければならないですが、賃貸物件ではレインズへの掲載はマストではないみたいです。
レインズに掲載しないというのは要は物件の囲い込みです。
仲介手数料を独占したい、自分達だけで客付けをできる自信がある、
といった理由で賃貸物件の囲い込みが発生するらしいです。
もし私の物件を囲い込んでいるとしたらその目的は何でしょうか。
全然入居が付けられていない状況です。
これなら囲い込みなんてせずにさっさと物件情報を仲介会社に流して稼働率を上げた方が管理費も増えますし、管理会社にとってもメリットが大きい気がします。
(私からのプレッシャーからも解放されますし。)
ですので囲い込みなんてしていないと思っていますが、念のため管理会社に『レインズに載せてくれてますか?』と聞こうかなと思っています。
そんなのさっさと聞けよ!と思われるかと思います。
私が今の今まで確認していない理由はレインズに載せるのって本当に効果あるの?と思っているからです。
Xでこんなポストを見ました。
『管理会社に囲い込まれて4か月空室だった物件、弊社で業者向けに流したらすぐに2件申し込みあり。囲い込みはオーナーにとってデメリットしかない』
恐らく不動産会社の中の人のポストかと思います。
このポストを見て囲い込みってそんなにまずいのか?と思って今回このコラムを書くに至りました。
私の物件はスーモなどの大手のポータルサイトに掲載されていますので、仮にレインズ等に載せたとしてもエンドユーザーへの拡散力に変化はないと思います。
多くの仲介さんがポータルに掲載したとしても、同じ部屋の掲載がどんどん増えていくだけです。
期待できる効果としては、ネットを見ずに飛び込みで(もしくは他の部屋目当てで)仲介会社を訪れたお客さんにたまたま私の物件を紹介して成約に至るというパターンくらいではないかと。
今どきこういうパターンの割合ってどんなものなんでしょうかね。。
アパートのターゲット客層が高齢者、外国人であることを考えると意外とネットではなく、営業マンの力で決まる部分もあるのかもしれませんが、どうだか。。
ここに自信がないので管理会社がレインズに載せているのか確認できていません。
場所としても田舎のエリア。
都市部のように周辺に仲介会社が乱立しているような場所でもありません。
レインズに載せても効果ないんじゃないかなと思いながらも一旦聞くだけ聞いてみようかなと思います。
もし掲載していないのであれば掲載してもらう、ADも増やす。これくらいやろうかなと。
このあたりの皆様の体験談お聞きできると非常に助かります。
—その後—
管理会社はレインズとの契約はしていないとのことでした。
仲介さんは、SUUMO等のポータルサイトを見て紹介できるので、それで問題ないと思っているとのこと。
仲介さんがポータルサイトから問い合わせるなんてパターンあるのか!?
いろいろご相談に乗ってくださっている、とあるコラムニスト様からはどうやらSUUMO等のポータルサイトには業者間版もあると聞きましたが、、、
管理会社はこれのことを言っているのか!?
よくわからない。
この辺りがいくら聞いても不透明なので、仲介さんへの拡散は自ら動くべきなのかもしれません。。。
でも周辺に目ぼしい仲介さんアパ○ン以外見つからないんだよな… 困った。。
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