～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

＜手土産＆お年賀選手権開催！＞

＜どれも甲乙つけがたい💦＞

 

お歳暮の季節ですね～

１２月に入り、管理会社さんからお歳暮が届き始めました。

有難いことです。

 

私は管理会社を訪問するときは手土産を持っていきますが、お中元やお歳暮は送りません。

その代わりに、毎年お年賀としてお菓子を郵送しています。

年始にお年賀を送る人は少ないでしょうから印象に残るでしょうし、その後の繁忙期にも繋がると思っています。

 

そのインパクトという意味では何を送るかも重要だと思っていますので、決してヨックモックは送りませんｗ

そのお店のメンバーに合ったモノで、なおかつ印象に残るものを選びぶようにしています。

先週末に物件調査のついでに、今年の年賀候補のお菓子を物色してきましたが色々と発見があり、楽しかったですよ。

 

マクラが長くなりました。

今回は、恨みつらみの籠ったコラムですｗ

前回のコラム「＃５７５　久々の買付＆融資打診の件」で書いた戸建の買付に失敗したことが、悔しくてなりません。

何故、交渉をもっと上手く進められなかったのか。。。

その原因を自分なりに冷静に振り返り、次回に活かすきっかけになればと思ってコラムにさせていただきました。

少しでも皆さんの参考になればとも思いますので、前回のコラムと合わせてご一読ください。

 

１．基準が曖昧だった

最大の理由はコレですね。

 

本当に指値した価格でないと買わない物件であれば、ここまで悔しくなんかないはずです。

今でも悔しい気持ちがあるのは、売出価格でも欲しかったからに他なりません。

その後、他の物件を探せば探すほど、悔しさが増してきます。

 

いくらなら買うか、という明確な基準が無かったことが失敗の最大の理由です。

今、私が探しているのは以下の条件です。

　①減価償却が取れて＝耐用年数切れ
　②積算が出る＝フルローン狙い
　③小振りな物件＝自己資金がない

 

１２月８日のかっちんさんのコラム「とりあえず、今は経費が欲しいので」でも、同じような基準で物件を探されていると書かれており、親近感を覚えました。

規模は全然違いますけどね。。。

上記の条件をより具体的に、エリアまで落とし込んで準備をすべきでした。

 

２．相場調査不足

と、いうことで２つ目の失敗理由はエリアの相場の調査不足です。

 

このところ自宅付近の物件ばかり探して、今回のエリアについての相場を十分に把握できていませんでした。

安いことは分かりましたが、より具体的に

・相場が〇〇円／坪で、△△円／坪なら買い
・建物の築年数ごと、間取りごとの家賃相場は〇〇円くらい
・利回りは〇〇％以上なら買い

と言ったところまで明確にしておくべきでした。

それが不十分なままシナリオを描き、融資審査に進みました。

、、甘かったです。

 

３．想定が不十分

次は仲介とのやり取りです。

前回のコラムでも書きましたが融資の仮承認を得た後で、私は直接電話で話すことなくメールで指値をブチ込みました。

 

大バカモノです。

 

今夏購入した区分ワンルームではその方法でも進めましたが、前回は仲介が大手なので基本的に両手、しばらくＨＰに掲載されていたことから早めに手放したい背景もあったと思います。

今回も楽待に掲載され、価格変更から１ヶ月が経過していたこともあって、緊張感のないままにメールをしてしまいました。

 

、、、ライバルを想定しておくべきでした。

 

それも複数のライバルを。

本当に欲しい物件なら現金満額、融資満額、現金指値、融資指値くらいの想定はしておくべきです。

そうでなくても、このような装丁の繰り返しが大家力を磨く術だと思います。

それを怠ったことが敗因の一つです。

 

また、当初から指値を前提としていたために地銀へも希望の金額＋１００万円の融資金額で審査を申し込みました。

満額では返済比率が高すぎることから少しでも承認される可能性を高めるためでもありましたし、ネットでの審査で担当者とのやり取りができないことも判断に影響を与えていると思います。

が、

返済期間を延ばしてでも満額で申込みをしてから交渉を挑むべきだったかもしれません。

 

４．メールで済ませた

最後は、大事な交渉のキモの場面をメールで済ませたこと。

前述のとおり、旋回の成功体験が慢心を生みました。

「誰も手を出してこないだろう」、、と。

 

融資の承認まで得ていたのは交渉を有利に進めるためでありながら、最後のクロージングの場面で私は手を抜いたのです。

 

キエテナクナリタイ。。。

 

今一度初心を取り戻すべく、地主の婿養子さんのコラム「楽待で利回り７％の物件に問い合わせたら！」を読み返して反省しています。。。

６年以上前のコラムですが、今でもそのまま参考になる至極のコラムだと思います。

 

５．まとめ

サブタイトルにも書きましたが、正直かなり悔しいんです。

どれくらい悔しいかというと、その後資料請求を１０件ほどして先週末には３件の現地調査を行うくらい悔しかったです。

 

しかしながら、この悔しさが大事だということも再認識しました。

怒りや悔しさの感情は人を成長させる、前進させるエネルギーになると思っています。

本当に悔しさが爆発した時は、モチベーションや集中力も高まり、その後の結果につなります。

これは私自身の経験からです。

 

そういう意味で、その悔しさを忘れずに、やるべきことを再確認するためにコラムにさせていただきました。

この悔しさを忘れずに、絶対に良い物件を買ってやります。

絶対に。。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。