北国の大家です。

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本当にありがとうございます！

＜お歳暮シーズン＞

業者さんから、お歳暮を頂く時期になりました。

今回のコラムは、この燃料業者がテーマです。

北海道は冬本番です。

自動車も冬タイヤに交換しました。

豪雪地帯のアパートは、ロードヒーティングの稼働を始めました。

札幌は根雪になっておらず、ロードヒーティングの稼働はクリスマス頃の予定です。

※ロードヒーティングとは、灯油暖房機で不凍液のお湯を作り、駐車場のアスファルト下に這わせたホースに温水を流して、雪を溶かすシステムって感じです。

時期の差こそあれ、灯油代が掛かる嫌なシーズンです（汗）。

今回のキーワードは次の５点です。

・ロードヒーティング

・燃料業者（プロパン業者）

・大家仲間

・価格の交渉

・作業の交渉

大家仲間のピアニストさんは、私たちの豪雪地帯物件の近隣に物件を取得しました。

ご近所さんって感じです。

そのピアニストさんから、LINEで相談がありました。

ピアニストさん：空室のウォシュレットが、見たことがない古いメーカーのもので、便座にガッチリくっついているので、水抜きが出来なかったと管理会社から連絡がありました。

管理会社の提案は、そのままにしておいて（水抜きせずに）、入居者が決まった時に一般的なものに交換した方が良いかも？という事でした。

春まで水抜きせずに大丈夫なんだろうか…。

考えられる処置は次の４択です。

北国さんならどうしますか？

①今、新しいのと交換する

②業者を入れて水抜きをして貰う。入居者が決まったら新品に交換する。

③水抜きせずに（そのままにして）、入居者が決まったら新品に交換する。

④水抜きせずに（そのままにして）、入居者が決まっても交換しない。

※寒冷地外の方へ補足

水抜きとは、空室などで長期間に渡り暖房を入れない居室は、上水道が凍結する場合があります。

凍結防止のため、水が地中から上がらないようにする事を「水落とし」と言います。

この時、水回りのトラップなどに溜まっている水を抜くことを「水抜き」と言います。

水落とししてもトラップの水が凍結するので、トラップの水も抜くって事です。

伝わりましたでしょうか（汗）！？

水抜きしないと費用は最小限に抑えられるが、凍結の可能性が相当に高いです。豪雪地帯だしね（汗）。

私からの回答がこちら。

実は私たちの物件も一部屋だけ、同様の事案（ウォッシュレットの水抜き問題）がありました。

今回の検討・対処方針はこんな感じです。

◼️検討

・裏ワザで管理会社の担当者に水抜きしてもらう。

＜手順＞

①人感センサーを隠す

②「おしり」ボタンを押して水を出す

③おしり洗いの水をバケツなどで受けるか、何かで跳ね返す（汗）

→ 管理会社へ提案したところ、それでも凍結の可能性が高いと、嫌がっていました。

・プロパン業者に新品を取り付けてもらう（安く）。

⑤燃料会社に設備の仕入れまで依頼する 

④施主支給（ネットで購入）して無償で取り付け

◼️方針

私たちは、④で燃料会社に安く仕入れできるか調査依頼しました。

安く仕入れできない場合は⑤を依頼します。

楽天・Amazon・ホームセンターなどウォッシュレットを購入して、配達先を豪雪地帯の燃料会社にします。

取り付けは燃料会社に格安でお願いする予定です。

私たちが交渉した結果、次の作業を２万円（税込）で引き受けて頂く事になりました。

①ウォシュレットの購入

　→　問屋仕入れ

②既存ウォッシュレットの取り外し・廃棄

　→ワンタッチでは外れない古いガンコなタイプです。

③新品の取り付け・水落し

④既存ウォッシュレットの凍結時は、解氷作業の実施

別案としては、こんなのも考えました。

案１：管理会社に施主支給でウォッシュレットを（今後の為に）３個送り付けて、管理担当者に取り付けをお願いする。

案２：燃料会社に設備費のみ（１万６千円程度）で、取り付けを依頼する。

最終的には今後の冬季にロードヒーティングの灯油代を大量に支払う燃料業者にお願いした方がスムーズかな？って事で決断しました。

これをピアニストさんに伝えると、（燃料業者は別会社ですが）同じ方針で対処したようです。

事案が解決して喜んでおられました！

ピアニストさんには更に、灯油の単価交渉をした方が良いと伝えました。

灯油の単価は、生協価格をベースに、生協価格以下なら安い、生協価格以上なら高いと判断することが多いです。

１１８．０円／ℓ（税込）　生協価格　

１１６．６円／ℓ（税込）　ピアニストの業者

１１５．５円／ℓ（税込）　私たちの業者

細かい話ですが、ピアニストさんの業者は１．１円／ℓ高いようでした。

これを伝えると、ピアニストさんが業者と交渉すると秒で私たちと同じ１１５．５円／ℓ（税込）に下げて貰ったようです。

シーズンで数千円は違うかもしれません。

ピアニストさんはとても喜んでいました（汗）。

ロードヒーティング物件は、冬場の灯油代が掛かるので、投資家には嫌われる傾向にありますが、入居者には喜ばれます。

豪雪地帯は高利回り物件を買った方が良いと思う理由の一つが、ロードヒーティングの灯油代です。

北海道でも太平洋側の室蘭市、苫小牧市、帯広市、釧路市などは、積雪が少なくロードヒーティングなどは不要です。

道内でもエリアの違いがあるって事です。

もっと言うと、冬になると太平洋側の室蘭市、苫小牧市、帯広市、釧路市などの建設業者などは札幌市に出稼ぎに来ます。

除雪に使える重機・ダンプカーを持っていると、冬は札幌で除雪・排雪をした方が圧倒的に儲かるからです。

「冬は除雪用の重機・ダンプカーがあれば、札幌市の除排雪費で幾らでも稼げる」なんてことも言われるようです。

冬場の札幌市内に、除雪車・ダンプカーが大量に走っているのは、市外からの出稼ぎも多いって事です（市内の業者だけではない）。

話を戻します（汗）。

今回は燃料業者（プロパン業者）に助けて貰う事にしました。

灯油単価も競合他社より１円安かったです。

冬場はロードヒーティングのボイラーの設定を逐次見直す（外気温に合わせて設定を買えて灯油の消費量を抑える）事があります。

これも燃料会社にお願いすることにしました。

今年の７月からのプロパン業者の貸与不可で揺れ動く業界ですが、依然として私たちはお世話になっていますし、日々感謝しております！

ちなみに、ガスは儲かるけど、灯油は儲からないらしい（汗） 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―