■初のファミリータイプ物件

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

ちょっと前に気づいたのですが、2DKの中古アパートを購入してから5年以上が過ぎました。初のファミリータイプ物件を買ったと報告したのが、ついこの間のような気もするのですが・・・もう5年経ったのですね。驚きです。時間が経つのが早いです。

 

この物件は相続がらみだったことや、(かぼちゃの馬車・スルガ銀行の問題が勃発した頃で)融資が渋かった時期に融資に強かったことなどで有利に購入できました。当時としても格安の価格で購入できたのではないかと思います。

 

■物件のスペックなど

購入価格:9800万円
表面利回り:10%台半ば
立地:東京寄りの埼玉県(武蔵野線内側エリア)
駅徒歩:8分
道路付け:公道沿い・整形地
構造:軽量鉄骨・築24年・大手ハウスメーカー施工
間取り:2DK
土地面積:170坪
路線価:16万円/㎡

 

 

という感じでした。

ここ最近の7~8年くらいは高騰相場となっています。格安の物件を探すのは大変な時期だったと思います。そんな中でしたが、かぼちゃの馬車騒動があった時期には(たま~に)ポロっと良い物件が出てはすぐに消えるということもありました。ニュースを見て弱気になった売主さんもいたのかもしれません。ただ、そういう時期は融資が渋いので買いづらい側面もあります。そこで買える準備をしておくことも大事になってきますね。

いつチャンスが来るか分かりませんから、準備は大切です。そんなチャンスタイムも最近の不動産投資ブームのせいか一瞬ですから。結局のところ解決策は、継続的に物件探しを続けるしかないのかもしれませんが。

 

 

■土地値物件だった

このアパートですが、土地の価値を計算すると購入価格を上回ります。路線価での価値で計算しても購入額くらいになります。

実際の価値で考えると、最低でも路線価の1.5倍はあります。普通に考えると、今の相場だったら1.8倍くらいだと思います。東京23区まで車で10分くらいの立地ですし、埼玉の中でも栄えているエリアですから。

 

この物件は2棟一括で購入しているのですが、土地は分筆してあります。85坪×2筆の土地なのですが、別々に売りに出したほうが流動性も高いので価格も上振れしそうです。普通に、85坪で7000万円くらいはする地域です。80坪で築30年台の中古アパートが、つい最近も8000万円くらいで売りに出されていましたし・・・。それが2棟だと思えば、1.5億円くらいの資産価値がありそうです。(表面利回り7%で売れば、だいたいそのくらいになりますね)

 

ということで、気分的には購入した時点で既にキャピタルゲインがあるようなものでした。

『1億数千万円の土地を9800万円で購入したら、築24年の大手ハウスメーカー施工のアパートまで付いてきちゃった!』という感じだったわけです。しかも、そこから更に5年が経ってインフレも進んでいますし。

 

■5年経った現在は

購入してから5年経った現在の状態を考えてみると、築年数は5年進んで築29年になりました。

そして、5年で得られた家賃収入は5100万円になります。利益も3千万円近く出ています。

 

購入額は9800万円でしたが、5年経った今でも9800万円以上の価値があります。今の相場状況で9800万円で売りに出したら即日売れると思います・・・。

土地値で中古アパートを購入するときの安心感がこういうところにあるわけですね。資産価値は5年経っても目減りしていません。しかし、インカムゲイン(家賃収入からの利益)は着実に積み上がります。

 

 

つい、この前に購入した気もするような8・9棟目アパートです。それでも、気づけば5年が過ぎていて3000万円も利益が出ています。資産価値の棄損分もほとんど無いので丸儲けのような気分でいられます。これが、土地値っぽい中古アパート投資の気楽さでしょう。

ただ、その分だけ・・・物件探しの苦労が凄いのかもしれません。滅多に見つからない宝探しをしているような感じで、延々と、黙々と続けることになります。ほとんどが空振りで気も滅入る中で継続し続けた先に・・・絶対に見つかるとも言えません。

 

そんなところもありますが、最初は少し妥協して買えば良いと思います。『土地値+α』のようなスペックでも十分に儲かります。私も最近の相場の中では妥協しています。どこまで妥協するのかは個人の判断になるのでしょうけど、高望みしすぎても買えない相場になってきていますからね(仕方が無いです)。そのうえで、継続して探しているうちに運よくチャンスタイムが来たら安く買えることもあります。そのあたりは運もありますね。

 

ただ、妥協するにしても考え方としては同じです。将来の資産価値の棄損分、出口での損失分、突発的なリスク要因などを考慮した上で、建物の寿命の残り期間で稼げるインカムゲインと見合うかどうかになります。

これが、(確率的に)大幅に儲かると思える物件を買っていけば、きっと将来は儲かっていることでしょう。それを複数棟でやっていけば確実に儲かっているはずです。購入時にはシミュレーション上で妄想しているだけですが、5年経ち、10年経ち、20年経ち、時間が経過すると妄想が現実化します。『買うのを頑張れば、あとは時間が経てば儲かっている』というのが実感ですし、不動産投資の威力は本当に凄いと思います!