不動産投資において、購入に至る運命の物件との出逢いは『奇跡』です。

だから物件を購入するために現地調査を行うとき、僕は最高にワクワクします。

今回のコラムのテーマは「成功する物件購入のための現地調査のポイント」に

ついて、お話ししたいと思います。

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はずせない現地調査のポイントとは

現地調査で初めて物件と「ご対面」するとき、僕の胸は最高に高鳴ります。

これからの人生を支えてくれる「相棒」になるかもしれないからです。

 

そして、だからこそ現地調査においては、気を許すことなく「シビアな目」で

その物件を「査定」しなければなりません。

いくらその外観が綺麗で、「ひと目ぼれ」したとしても、大事なのは「内面」

なのです。

 

僕がこれまでに経験した物件調査と、実際に購入した物件のその後から、特に

感じた「はずせない現地調査のポイント」は、下記の通りです。

 

〇タイル張りの外壁のシーリングの状態

 僕が以前、外壁がタイル張りの築古の重量鉄骨造マンションを購入した際に、

 築年数の割に外壁が綺麗であったため、見逃してしまったのが『ココ』です。

 その物件には「紹介を受けた当日の夜」に、周囲が暗い状況下で物件を見て、

 そのまま買付を入れてしまったため、「よく見えなかった」のかもしれません。

 

 実は購入した時点でかなり「劣化」が進んでおり、それから半年もたたない内

 に発生した集中豪雨の影響もあり、「雨漏り」が発生してしまいました。

 結局、「外壁」と同時に「屋上防水」も行ったため、修理費用は合計で何と、

 約350万円もかかってしまいました(泣)

 

〇敷地内の樹木の剪定や除草・草刈りの費用

 地方で購入した広い敷地の1棟マンションには、敷地内にかなりの樹木や草木

 が生えていました。

 物件調査で現地を見た時は、かなり「荒れ放題」の状態でしたので、購入の際

 の「値引きの交渉材料」となりました。

 また、敷地内の樹木がもしも、お隣の敷地内などに「侵入」してしまった場合

 には「近隣トラブル」になる可能性もありますので、注意が必要です。

 

〇入居者同士あるいは近隣住民と物件(入居者)の関係は良好か?

 以前にコラムにも書かせてもらいましたが、購入した物件の入居者同士が実は

 「大変に険悪な仲」であり、様々なトラブルが発生してしまいました。

 また、ある物件では僕の購入以前より、その物件の1階のテナントとお隣りの

 住民との間で再三、トラブルが発生していました。

 これは現地でいろいろと聞いてみなければ、物件概要書などからでは絶対に、

 確認ができないポイントです。

 

通常によく言われる「建物の外観」「敷地」「エントランス」や「集合郵便受」

「物件の管理・清掃状況」なども、もちろんとても重要であり、はずせません。

ただ、やはりそれ以外の「その物件特有の問題」がある、可能性があります。

 

なので、

「成功するため」に、できれば「複数回」「時間帯を変えて」納得のいくまで

現地調査を行うことを是非、お勧めいたします。

 

◆物件購入についてのコラム『空室が多い物件を買いましょう!』もご一読ください。

 ⇒ https://www.rakumachi.jp/news/practical/35471

 

 

最後までお読みいただきましてありがとうございました!

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