～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化10期目ももう半期となった、私の今を綴ったコラムです。～

 

こんにちは、kazu21599です。

　R3年12月に購入したRC2棟・築古再生物件1棟の3年後の状況を、当初の計画通りに目標に近づけたのか、振り返ってみようと思います。振り返りの結果、『答えはあのとき買ってよかった』となるとは思いますが、なかなか思い通りに行ってない部分もあります。

 

構成は
1．R3年購入時の実質利回りと築古年再生後の利回り目標、R6年12月時点での実質満室想定利回りの比較
2．R4年～R6年の入退去の状況
3．購入後3年までの投資残高を実績で計算してみると
4．3年経過の感想

 

という順になります。

 

 

1．R3年購入時の実質利回りと築古年再生後の利回り目標、R6年12月時点での実質満室想定利回りの比較

　12/16日時点の入居時の家賃収入に12か月を掛けて比較してみます（従ってその間の入居の増減は考えていません）
物件のスペックは
①築29年RC1棟A…3階建て1K19.25㎡3点セット18室（3室空）+駐車場5区画、予想満室年間家賃590万

➁築27RC1棟B…3階建て1K20.8㎡3点セット8室（1室空）+2K40㎡2室、予想満室年間家賃345万

③駐車場10区画…5000円×10区画、年間60万

➃築古50年木造…R3年12月購入時は0室、R4年12月3室再生、R5年12月6室まで再生、R6年10月最終8室再生完了、満室年間家賃307.2万

　という形で購入時に考え実施したことは、⇒（仕上げて15％を購入基準にしていたので）、木造築古50年アパートは屋根も葺き替えており、傾きもあまりなく、しっかりしているのでアパート再生にチャレンジしました。

　木造築50年を再生して賃貸すると8室増え（700万追加投入予定）で年間約307万増⇒計画では合計投資資金は8,994万となり、満室満車で1304.4万で、想定利回り14.5％となります。⇒再生費は実際には最終約797.4万かかりました。詳しくはこの再生築古物件だけを取り出してコラムを書こうと思っています。

※実際かかった投資金額は9,091.4万、実質満室利回り14.4％で着地です（融資7,080万+自己資金2,011.4万）

 

　そして1年～3年後の結果は下記のようになっています。計画していた1年での再生満室は予定通りには全くいかず、再生は2年で6室、3年目7月と10月に2室完成で3年かけてやっと再生8室完了となりました。

　そしてR6年12月、当初目標とおりRC・A棟18室、RC・B棟10室、再生築古アパート8室の計36室となりました。想定満室家賃はほぼ計画通り年間1,306.８万（実質満室利回り14.4％）です。

 

※購入時・1年後・2年後・3年後の、投資資金残額（借入金残金+自己資金分）の概算

購入後、築古50年アパート再生に700万の追加融資を受け、1年後、2年後の、3年後の（家賃収入－諸経費）CFを刺しい引いて、投入資金残額を再計算してみました、R4年12月未回収資金は（再成分700万加えて）8,738.8万になります

築古50年再生に700万の予算を組んでいましたが、最終的に797.4万かかり、97.4万は自己資金を追加投入しました、最終総額で9,091.4万の資金投入となりました。（うち自己資金2,011.4万）

 

 

2．R4年～R6年の入退去の状況

①RC・A棟、B棟はR3年12月16日購入時は5室空で…R4年は春の繁忙期に退去4室入居1室、7月に1室入居、秋の繁忙期に1室退去1室入居とR4年12月には7室空となりました。

　R5年春の繁忙期に4室ご入居決まりましたが、7月に1室退去、秋の繁忙期に1室入居でR5年末には3室空で翌6年繁忙期を迎えることになり、R6年繁忙期に2室入居1室退去、秋の繁忙期までに2室退去2室入居、秋の繁忙期に3室退去2室入居とR6年末にはまた5室空となりました。

②築古50年再生アパートは…R4年に3室完成2室ご入居、R5年には全部で6室完成うち5室入居、R6年春の繁忙期に6室満室、そしてR6年7月に1室、最後の1室が10月完成し（8室再生完了となり）、R6年12月末募集中2室となっています。

　つまり、RC5室+再生アパート2室が募集中で新年を迎えることになりました、R7年春には満室になって欲しいものです。

 

※入退去の状況

R3年購入時5室空から、R6年（再生アパート8室増えて）R6年12月末には7室空なので、実質的に6室入居増加となっていて結果的に家賃収入は実績で年間約800万⇒年間1,083万に増加しています（R6年実績）

 

 

3．購入後3年までの投資残高を実績で計算してみると

①築古再生アパートは…再生に実際に取り掛かったのはR4年4月からなので、8室再生完成までに丸2年6か月かかったということになります。

　RC2棟だけの家賃収入は満室時約950万でしたが、賃料の若干のアップで約50万増、再生アパート満室で約307万増をプラスして年間満室想定家賃1,307万となり、

⇒満室想定利回りは950万/8,294万=11.5％から1,307万/9,091万＝14.4％まで伸ばすことができました。

※築古再生アパートはりあえず10～15年くらいは使えると思います。（まあ希望なんですけどね）

 

➁3年間運用後の…返済金額と手残りのCF金額を最終投資金額9,091.4万から差し引いて、R6年12月時点での投資残金額を算出してみると

※R3年12月-R4年12月、R5年1月-12月、そしてR6年1月-12月までのCF実績と投資額残高は

R3年12月R4年12月までのCF残を計算すると約241.2万円、R5年1月～R5年12月までのCF残は約292.9万円となります、R6年1月-12月までは372.7万円、3年合計で906.8万のCF残となりました。

 

　総投資額は9091.4万円、3年間の返済額は1151.3万円となり、投資残高は7940.1万円、うち自己資金額は2011.4万です。（借入金残高＝5928.7万）

この自己資金分から906.8万のCF分を差引くと2011.4万－906.8万＝自己資金投入分残高1104.6万となり、

⇒実質の投資額未回収額は借入金残高5928.7万+1104.6万=7033.3万となります。

 

 

4．3年経過後の感想

　購入後3年で、築古50年再生チャレンジした結果、想定の満室までにはRC5室+再生物件2室が、いまだ空室で満室にはなっていませんが、

　現在の投入資金の残高を踏まえて脳内変換してみると、

①築31年RC19.25㎡1K18室、➁築29年RC20.8㎡1K8室・40㎡2K2室、③築古木造51年2K31㎡4室・1DK31㎡4室の3棟＋④駐車場15台を、現在実質家賃収入1,100万（満室想定家賃収入約1,300万）を

⇒今、実質利回り1,100万/7,033万（総投資額残高）＝15.64％（想定満室利回り1,300万/7,033万=18.48％でR6年に購入すると同じことになるということです。

※3年前購入したR3年～R4年は家賃790万/総投資金額8,294万＝実質利回り9.5％（想定利回り950万/8,294万＝11.45％)だったが、、、

※2年後の昨年12月には【⇒諸経費抜くと本体7,500万くらいということになるので、表面利回りで考えると16.4％の物件という事になります。⇒これ出たら即買付出すよね。】と書いいたのですが…その後1年間（購入から3年後）でさらに2％利回りアップになったということになります。

⇒私的には、このスペックの物件をこの利回りと、この金額では今時点では購入できないと思います。従って脳内変換で3年前に購入したのは、3年後の結果をみると（最良の運営ではなく常時3～7室の空室があるにもかかわらずの結果だが）正解だったのだろうと思います。

 

　もちろん築古50年再生チャレンジありきの家賃増（利回り増加）になりますが、少し自分の希望金額より高くても、充分回る金額であれば、購入の決断も『有り』なのだと思います。

 

　皆さんはどう思うのでしょうか？この【脳内変換投資法！】
今は数年前と比べてもポータルに出てくる物件金額はさらに高くなって、そのままでは購入対象になる物件もなかなか見つからず、指値も通りにくい今の状況で、本来買いたい金額ではなくても、3年後には1,000三つ物件に化けると考えると、【脳内変換投資法】も『有り』だなと思います。

 

 

仲介不動産会社さん、管理会社さん

満室まであと7室、お願いしますね～

皆さんに感謝です