～このコラムは5年生大家がさらなる拡大を目指す実践大家コラムです～

こんにちは！バットです。

 

久しぶりの投稿です！

しばらくコラムを書いていませんでしたが、不動産に関する活動は止めてません。なんとか、年内に全19戸を満室にすることができました！

今年は6月に戸建て、7月に区分、11月にアパート（4世帯）を購入しました。なお、戸建てと区分は再生案件です。アパートの入居率は1/4で合計5戸の入居者を確保する必要がありました。先週、最後の一部屋を引き渡しましたので、一区切りついた状況です。

引き続き、次の仕掛かり案件はありますが年内に押し込めそうな案件はないので、今年の総括コラムにしたいと思います。

1.購入物件について

【戸建て】

・物件価格：680万円（フルローン：2.0%）

・リフォーム費用＋諸経費：200万円（融資額150万円：2.3%）

・合計：880万円

・利回り：10.7%

 

【区分】

・物件価格：370万円（融資額170万円：1.55%）

・リフォーム＋諸経費：160万円（融資額110万円：1.125%）

・合計：530万円

・利回り：13.3%（管積込9.5%）

 

【アパート】

・物件価格：2,500万円（融資額フルローン：2.3%）

・諸経費：170万円

・合計：2,670万円

・利回り：9.7%（表面利回り：10.4%）

 

こんな感じの成果でした。

正直、区分はいらなかったですね💦

1番現金を流出させたのは区分です。物件を公庫で借りたいとチャレンジしました。結果、融資額はまさかの50%以下・・という状況です。

低グロスなので大勢に影響はありませんが非常に残念です。良い勉強になりました！しばらく、区分を購入することはないでしょう。

成果が出た実績としては、半空（ほぼ全空）の築浅アパート（築８年）を表面利回り10%超えに仕上げたことでしょうか。旗竿・駅遠・ワンルームなので、ピカピカ物件ではございません。まだまだ、築年数が浅いので、3年ほど保有し８%程度で出口を迎えられれば御の字というイメージです。

2.借換えについて

今年は、借替えにもチャレンジしました。

購入当初、3.9%だった物件を1.35%まで下げることができました。なお、借換えは個人保有6戸を1.35%〜1.85%まで引き下げることに成功しました。一部の金融機関からは、出禁（脅し）を受けることなりましたが。。。出禁は残念ですが、好条件で借換えできたことで、今後の戦略に様々な示唆を与えてもらいました。

3.現在の状況について

【保有物件】

・戸建て：10戸

・区分：１戸

・アパート：２棟（4戸✖️２）

・合計：19棟

・年間想定賃料：約1,600万円

 

別途、妻が民泊をスタートさせて絶賛営業中です。月に20万円強の利益が出ている状態です。おかげさまで、金のゲストチョイスバッチをもらえたので、今後の運営が楽しみになってきました。

4.来年の戦略

来年の戦略は、色々考えています。

新たにマイホーム購入を検討しています。自宅を借り換えて収益物件化を検討したり、もう少し規模の大きな一棟アパートの検討。都内で民泊用の戸建て購入など。。。今までの郊外の戸建て再生から気持ちが離れつつあります。

今までは、比較的高利回り物件でCFをとる手法を実践してきました。今では多少の手残りを得られるようになりましたので、次は売上高を伸ばすことに注力したいです。

もちろん、現金はないので購入できる範囲は限られますが・・・来年には、年間の家賃収入2,000万円を早々にクリアして、2,500万円を狙える状況まで持っていきたいです。。。

 

では、また！