◆１都３県で競売物件が急増！？

　この一年で1都3県の競売物件が急増しているという、気になるニュースを見つけました。

　不動産競売専門のニュースサイトKEIBAI.JPによると、昨年と比べて15%増と急増しているというのです。（えらいこっちゃ！）

　たしかに、下記の表を見ると、東京14%増、神奈川16%増、埼玉15%増、千葉18%増と、いずれも昨年と比べて急増しています。1ヶ月あたり100件前後ですから、結構多いですね！？

　「これはっ、来年以降絶好のチャンスが巡ってくるのでは！？」

　私は競売で最初にとんでもない物件を落札してしまって夜も眠れなくなるほどどん底に落ちましたが、今でも競売はちょくちょく覗いています。やっぱり競売好きなんです。

　今年前半、久しぶりに競売に挑戦したことを、このコラムでも書きました。満室時の家賃収入790万円の築29年RC物件が、売却基準価額1700万円ですからね。

　S銀行融資の破産案件です。これはいくしかないと！

　その時のことは下記のコラムに書いていますが、なんとっ、35件の入札があり、あえなく撃沈しました。

　しかし、チャンスがあるならこれからも競売に挑戦したいと考えています。それぐらい競売には夢が詰まってるんです！

　#117 なぜ不動産屋や不動産のプロは安く買えるのか？（３）

◆2022年以降最大の件数

　もう少し詳しく調べてみると、たしかにこの1年（2023年10月以降）だけでみると右肩上がりで増加しています。2022年以降では件数は最大となっているようです。

＝＝＝　記事一抜粋　＝＝＝

競売申立数、さらに増加傾向が続く =2024年7～9月配当要求終期公告=

　競売申立となった事件数の指標となる配当要求終期の公告物件数は、2024年になり増加の傾向があるが、7月~9月はさらに増加している。直前の四半期と比べ5％の増加、前年同時期からは15％の増加で、2022年以降では件数は最大となった。

（2024.10.29 KEIBAI.JPより）

＝＝＝　ここまで　＝＝＝

◆チャンス到来なのか？

　ただ、来年以降チャンスなのかというと微妙なんです。。。

　上のグラフを見ていただくと分かりますが、たしかにここ1年は急増しているように見えますし、2022年以降は最大となっていますが、もう少し長い目で見るとほぼ横ばいです。

　コロナ期間真っ最中の2020年が異常だったとしても、コロナ前と比べると減少しています。

　さらに、もっと長い期間、10年スパンで見ると、明らかに競売物件の数は減少しているんです。2014年と比べると半数になってます。。。涙

　なーんだ、絶好の買い場が来るというわけではなさそうですね。

＝＝＝　記事一部抜粋　＝＝＝

不動産競売、入札本数が減少し価格は下落傾向に～2024年上期の首都圏不動産競売統計

　最近10年間の首都圏の競売物件は物件数の減少と価格の下落傾向があったが、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)の感染拡大の時期に入札本数の増加とともに価格が上昇、その後再び入札本数は減少し価格も下落に転じている。

（2024/08/12 健美家記事より）

＝＝＝　ここまで　＝＝＝

◆競売物件が増えている裏側

　一方で、少し気になるところもあるんです。

　それは、上記のKEIBAI.JPの記事によると、下記のようにあります。

 「東京都の物件の申立債権者で最も件数が多かったのは住宅支援機構で10.9％、次いでオリエントコーポレーション、三菱ＵＦＪローンビジネス、ジャックス、ＳＭＢＣ信用保証が多かった。」

　これは、「破産となった東京都の物件が、どの金融機関から借りていたか」という内容です。

　おそらくですが、最多10.9%なっている住宅支援機構というのは「住宅金融支援機構」のことを指していて、フラット35系の融資だと思うんです。

　新築を買ったのは良いものの、借金額が大き過ぎたのか、返済できなくなり破産してしまった夫婦や家族が増えているんだろうなと想像できます。

　でも、本当にそうなのでしょうか？

◆サラリーマン投資家の破産が増加？

　ここ最近、悪徳不動産業者にそそのかされて、サラリーマンが「住宅ローン不正」「なんちゃって不動産投資」に手を出してしまうケースが増えています。

　住宅金融支援機構のフラット35の不正利用件数は、2018年10月～2019年8月と2019年4月～12月の調査で計147件、2020年以降の調査で56件が確認されています。

　特に20代30代の若いサラリーマンが騙されてしまっているといいます。2024年2月にはフラット35の不正利用で金融機関の元社員が逮捕された事件や、2024年6月には不動産会社が詐欺容疑で逮捕される事件も発生しています。

　つまり、競売を申し立てられている住宅金融支援機構絡みの案件というのは、住宅ローンの不正融資絡みの案件なんじゃないかということなんです。

　不正融資を受けていたことが金融機関にバレて、一括返済を求められて破産せざる負えなくなり、競売に流れているのではないかということなんです。

　そう考えると、不正融資ではないですが、申立債権者上位のオリコやジャックスも新築ワンルーム系で利用される銀行です。

　ここ最近の競売動向の裏側を探ると、もしかしてサラリーマンが不動産投資で失敗してしまった案件が増えているのではないかと勘ぐってしまうのです。

　たしかに10年前と比べて、不動産投資はサラリーマンにも浸透しています。それだけに安易に手を出してしまうサラリーマンも増えているのではないかと思ってしまうのです。

　不動産投資は投資する金額も金額ですから、お金と時間をケチらずにしっかりと勉強してから望みたいものですね。

◆まとめ

　ということで、ここ1年で1都3県で競売物件数が15%増と右肩上がりに増加していること。そして、その裏には不動産投資に失敗してしまっているサラリーマンが増えているのではないかというコラムでしたが、いかがだったでしょうか？

　実は競売物件の数は、ここ1年では右肩上がり、10年で見ると減少傾向にあるのですが、一方で、入札数や落札金額は減少傾向にあるんです！

　私の今年チャレンジした競売物件は入札数３５件で、一般市場で買った方が安いんじゃないかという金額で落札されました。

　しかし、首都圏では軒並み入札数や落札金額は減少傾向なんです。競売の過熱傾向も落ち着いてきているということなんです。そのため、私は引き続き競売物件を注視していこうと思っている次第です。

　「入札したものが全て報われるとは限らん。しかし、落札した者は皆すべからく入札しておる！」（by 鴨川会長）

　参考になったかどうか分かりませんが、少しでも参考になれば幸いです。「いいね」をクリックくださいね。

◆編集後記

　ここ１週間、息子が体調を崩したことに始まり、家族中が体調不良でダウンしていました。。。

　そのため、楽待コラムも書けず、スタエフもお休みしていました。

　いつもコラムを楽しみに読んでくださっている方がどのくらいいらっしゃるのか分かりませんが、申し訳ありませんでした。今日から復活です！