こんちくわHIKOです

不動産賃貸業と言ってもジャンルがいろいろとあります。戸建てでも新築、築古、マンションの区分、1棟のアパートやマンションでも新築、築古、木造や鉄骨、RCなどいろいろです。

 

自分の属性や、賃貸業でどこを目指すのかで投資していくジャンルが変わってきます。

サラリーマンで月々のお給料にプラスしてお小遣い程度収入を得たい方なら区分の投資を1軒～2軒でもよいでしょうし、FIRE「Financial Independence, Retire Early」を目指すのであればやはり1棟物のアパートやマンションへの投資が必要となってきます。

 

戸建でFIREを目指すこともできますが、時間がかかります。現在の自分の年齢、年収、保有資産、家族構成、そして賃貸業を行うことでどうなりたいのかで取るべき戦略が変わってくるのです。

よく「この物件どうですかね？」と尋ねられることがありますが、相談者側のそういった状態が分からないと買った方が良いのか、買わない方が良いのか答えようが無いわけです。

 

資産が1億円あって年収が1千万ある方がわざわざ築古戸建てをやる必要なんてないですし、年収が300万で貯金が200万の方が1億円のRCマンションを買うこともできませんしね。

 

とにかく年収が１千万あるような高属性の方が、よほどの物好きでもない限り私のコラムなど読んでいるわけがないので、そういう方達は他の凄いコラムニストに任せておきます。

 

何しろ低属性自営業者の私が規模を拡大するコラムですから、同じような方の参考になればうれしいです。

 

さて、属性が低いのを悔やんでも仕方無いじゃないですか。いきなり年収や社会的信用が上がることは無いですしね。

それじゃあ買えるもの買っていきましょうよ。

 

現金で購入できる範囲か、少額のローンで買える範囲となると限られるのが中古区分投資か築古戸建て投資になります。

どちらが良いかと言われれば、やはり人によるとしかいえません。

 

中古区分のメリット

1.新築区分や一棟物に比べ価格が安いので参入しやすい

 

2.販売価格を調査しやすいので物件価格が高いのか、安いのかわかりやすい

 

3.家賃設定を調査しやすい

 

4.管理会社が共用部分の清掃をするので手間がかからない

 

2と3ですが、マンションでは同じ建物内に同じ間取りの物件が売りに出ていたり、貸に出されていたりするので、価格や家賃の調査がしやすいのです。

 

中古区分のデメリット

  • 首都圏を除いて購入価格より資産価値が低くなる傾向にある。

これはマンションが建っている土地をマンションの所有者全員で所有している為、持ち分が少なくなる為です。また、建物は毎年資産価値が落ちていきます。

 

2.　資産価値が低いので複数区分を所有すると金融機関にこれ以上は貸せませんと言われ規模拡大が止まります。

 

3．1棟物のアパート、マンションでは1棟に戸数が複数戸ある為、多少空室ができてもキャッシュアウトしませんが、区分は1戸空けば空室率100％でローンの返済や諸費用が持ち出しとなります。

 

4.　修繕積立金、管理費が毎月かかります。修繕はどんな物件でもしなければいけない時が必ず来ますが、区分物件以外は修繕するタイミングを調整できます。今お金が無いから来年にしようとか、タックスマネジメントがしやすいといったメリットがありません。

 

5.　規模拡大に時間がかかる

 

築古戸建てのメリット

1.新築や一棟物に比べ価格が安いので参入しやすい

2.資産価値より大幅に安く購入できる可能性がある。資産価値より安く購入することでそれ以降の融資も引きやすくなるので規模拡大に向いている。

3.需要に対して供給が圧倒的に足りないので入居者募集が容易

4.1棟物の様に共用スペースの掃除が必要ない。入居者がやってくれます。

5.1棟物の用に隣の部屋からの騒音トラブルが無い（伝説の騒音おばさんを除く）

6.大規模修繕を自分のタイミングでできる

7.入居期間が賃貸マンション、アパートに比べ長い傾向がある

8.アパート、マンションに比べて家賃を高く設定できる

 

築古戸建てのデメリット

1.複数戸所有しないと区分と同じで空室が出るとキャッシュアウトしやすい。

2.規模拡大に時間がかかる

3.1戸に対して1軒の大規模修繕費用がかかる

4.部屋数が多いので原状回復費用が多くかかる

 

各物件のメリット、デメリットはこんな感じでしょうか。

資金も少なく、今後規模を拡大して行きたいので私は築古戸建てをお勧めします。

また、資金力が少なく今後1棟物を買っていきたい方にもまずは最初の1軒目に戸建てを買うことを検討するのも良いと思います。

 

金融機関で1棟物の融資を引くというのは我々のような低属性のプレーヤーにとってとてもハードルが高いものです。

そこでまず戸建てを買って賃貸業の実績を作り、金融機関にアピールするわけです。これから始めようとする人と、実績がある人では金融機関の評価は全く変わってきます。

 

また、この1軒目の戸建てを現金で購入しておけば1棟物を購入するときにこの戸建て物件を共同担保に入れることで有利な条件で借り入れができる可能性があります。

要するに万が一借り入れの返済ができなくなった場合に1棟物物件だけでなく戸建ても銀行に差し出しますという約束をしておくことで、銀行のリスクが減るので融資が受けやすくなるのです。

 

 

つづく