北国の大家です。

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＜盆栽たち＞

北海道は真冬で根雪ですが、盆栽は元気に育っています！

 

札幌の駅チカ新築RCの表面利回りは６．３％が標準的になってきました。

築浅も値上がりして、築１０年前後なら新築と同じ利回りです。

３年前は７．３％でも利回りが低いと言われましたが、３年ひと昔ですね。

札幌の新築RCって儲かるの！？

今回はこの辺を掘り下げます。

 

１．５～２億円の新築が予定通り竣工時に満室になると、返済据置期間（３か月間）の賃料でＡＤ２か月分を差し引いても、家賃一か月分＋敷金（が取れる物件ならね汗）で元金の返済前にキャッシュ２００万円程度が残ったりします。

 

但し、建てたのは良いが、（主に融資額を増やすため）想定家賃が高すぎで満室まで１年掛かるって物件も幾つか見かけます。

企画によっては、持ち出しになる場合もあるって事です。

 

中古はそんなリスクもないし、建築リスク（建築会社が飛ぶ）もありません。

入居率や賃料レベルなどの人気度の実績も出ているので、安心して買える面もあります。

そんな理由か、新築と築１０年で同じ利回りの物件が流通している感じです。

新築：表面利回り６．３％

札幌の企画物件を、札幌の投資家がどんな買い方で、どんな利益を期待しているかをベテラン・初心者の投資家と話をする機会がありました。

今回はその辺を解説します！

 

＜前提＞　

・築10年での売却

・CFは運営１０年間の平均

・売却までの賃料低下なし

・金利・経費の上昇無し

・固都税は５年間50％減免（40㎡の特例利用）

・１０年後の売却価格は購入時と同じ

・免税事業者の個人で取得

 

＜新築RC＞

価　　　格　　１．６億円

　建築価格の上昇で２億円近い物件も増えた

表面利回り　　６．３％

　札幌でも中央区の物件は５％台もあります。

　６．３％は中央区を除く９区の地下鉄駅チカ物件です。

賃　　　料　　１，０４０万円／年額

 

＜ファイナンス＞

自己資金　　２，４００万円

物件価格の１５％

金　　利　　２．３％

２．０～２．８％（地銀が低く、信金が高い）

期　　間　　３５年間

　３０年間→３５年間とする金融機関が増えた。

　４０年間を検討している北海道の信金もアリ（汗）。

返済比率　５５％

 

＜CF＞

２４万円／月、２８８万円／年

・管理費、清掃費、ネット、返済、固都税、AD、修繕費などの支出を１０年平均でシミュレーションした。

 

＜出口（１０年後）＞

①譲渡益（出口）２，２００万円（税引後）

・売却額は取得時と同じ前提なので、１０年間の元金返済分２.８００万円から長期譲渡（税率２０％）を差し引いた。

・免税事業者なので、売却時に消費税の支払いはなし。翌々期には課税事業者になる。

②累積CF（税引後）２，３００万円

１０年間の税引前CF２，８８０万円からざっくり２割を納税した仮定とした。

③投資リターン　２，１００万円

①２，２００万円　＋　②２，３００万円　―　（取得時の自己資金）２，４００万円

 

２，４００万円、レバ６．６倍、１０年間で２倍以下（涙）

って結果になりました（汗）。

法人化して節税を頑張っても２倍程度です。

 

これなら・・

２，４００万円（自己資金）は、金融商品で運用した方がよくね（汗）！？

となりました。

 

今は１０年前よりもはるかに高値で売却できますが、今の低利回り時代に取得した物件が１０年後に価格が下がらないって期待値はどれほど確かなものか・・。

この辺が大きなポイントになりそうです。

 

投資家の皆さんの反応は、それでも魅力を感じています。

・不動産投資はミドルリスクだから

・１０年売却打法は確実性が比較的高く・運営も楽だから

・成功体験やスキルがあり慣れた投資だから（ベテラン投資家）

・資産配分が金融商品に偏っているから（アセットアロケーション）

 

と言ったもの以外は、やはりコレでした。

不動産が好きだから（皆さん共通！）

楽な運営で所有欲を満たす事、不動産投資に纏わる取得・運営全般が好きって雰囲気でした。

 

私のコラムで何度も言っていますが、築１０年まではクレーム対応、修繕費、家賃の大きな低下もありません。

極端な事を言えば、買ったまま何もせずに売る感じです（大げさかな？）

その期間だけ保有するのは不動産投資の中では一番運営が楽です。

入居率が良い好立地エリアなら、持っている事を忘れる感じです。

 

とはいえ、投資効率がこの程度と言うのも寂しい感じがします。

それなりのステージで目を吊り上げて規模の拡大を狙わない投資家や、（以前仲介が言っていた言葉ですが）

悠々自適の大家業

を実践したい投資家には向いています。

 

皆さんは、自分のステージや目標と照らして、札幌の新築RC１０年売却打法をどう感じましたか！？

ちなみに私は、豪雪地帯で除雪と戦ったり、築古で大規模修繕・バリューアップしてCFを出したり・高値売却も好きですが、新築１０年売却打法も好きです。

 

札幌の新築RC投資は、土地を安く仕入れる工夫をしないと（もしくは地主物件以外は）、そろそろ厳しい感じ（この辺が下限か？）だと言うのは間違いないです。

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―