先日、法人4期目の決算を迎えました。

今年は築浅の小規模アパートを購入したこともあり、会計上は年間収支が赤字（損益計算書の当期純利益がマイナス）になってしまいました。

毎年決算後には、決算報告を兼ねて次の物件購入に向けた仮審査のため金融機関へ面談の時間を頂いています。（仮審査はお断りされることもあります…）

審査結果としては、引き続き積極的な融資が見込めそうな金融機関もある一方で、赤字を理由に現時点での追加融資が難しいとの回答も目立ちました。

もちろん、審査は総合的に判断されますが、損益計算書が赤字だとネガティブな評価となることが多いです。

築浅アパートは赤字に傾きやすい

木造アパートの法定耐用年数は22年と短く、建物部分の減価償却費が毎年大きく計上されます。

特に築浅や新築の場合、利回りは7%～9％程が一般的で、修繕費こそ少ないものの、会計上では利益が圧迫されます。

さらに購入初年度は仲介手数料や不動産取得税などまとまった経費が重なるため、僕のような小規模経営だとあっという間に赤字に転じてしまいます。

融資審査でのマイナス影響

新築〜築浅のアパートの場合、「高額な減価償却費の計上によるマイナス評価はある程度は許容できる」と判断してくれるケースもありますが、多くの金融機関では損益計算書に記載された当期純利益を見て「継続的な黒字経営が可能か？」を重視します。

自己資金や物件担保が十分であれば対応してくれる可能性はありますが、減価償却費が原因としても赤字経営が続くことで融資の幅を狭めてしまうことは間違いありません。

築古物件とのバランスを考える

一方、比較的高い利回りを狙える築古アパートであれば、修繕費や積算評価の低さはあるものの、会計上の黒字化はしやすい傾向です。

進め方によっては、新築〜築浅の物件で安定した資産性を確保しつつ、高利回りの築古で帳簿上の利益を生むという組み合わせを検討する必要が出てきます。

「バランスをどうするか？」「どちらを先に手に入れるか？」は戦略次第ですし、金融機関の評価方針にも左右されますが、この辺りを意識できていないと、早い段階で行き詰まってしまいます。（行き詰まりそうです…）

どのような決算書を目指すか

修繕費を資本的支出に振り替えるなど、小手先の利益操作も可能ですが、限定的な対策にしかならないことが多いです。

そのため、購入前には物件単体での収支をシミュレーションだけではなく、法人全体のポートフォリオに対してどのような影響を与えるかは考えないといけません。

また、決算期の後半で物件を追加購入すると家賃収入は十分に得られないにも関わらず初期費用だけはしっかりと計上されて赤字幅が大きくなります。

決算書を意識しすぎた結果、購入の機会を見逃してしまっては本末転倒ですが、物件の取得を数ヶ月前後するだけで改善ができるのであれば、是非、検討してみるべきでしょう。

長期計画は大切ですが、直近の決算書をもとに次の戦略を考えるだけでも僕にとっては結構難しいと感じました。（こうなることはある程度想定していたけど実際に次の手を考えると難しい…）

逆に投資初期の段階でこの辺りを意識して、計画できる人は短期間で規模拡大ができるんだろうなぁと思います。