■祝！2025年

こんにちは！　埼玉サラリーマン大家です。

まずは、あけましておめでとうございます！！！
今年もよろしくお願いします。

とうとう新年になりましたね。2025年ですか～。私も巳年なので少し気分が良いです。何があるわけでもありませんが(笑)

新年の初投稿ということで、『2025年の不動産投資』について考えてみたいと思います。

最近は10年前とかと比べると・・・各段に難易度が上がっていると言われています。不動産投資の過熱ぶりは年々増しているところですし、サラリーマンからの不動産投資参入も増えました。そして、海外投資家（特に中国かな？）の参入も目立つように感じます。

10年以上前の感覚だと、物件購入を検討するにしても少しは交渉の余地が残されていました。気になる物件があったら資料を取り寄せて、条件を交渉して、他の物件と比較して、、、なんてことをする時間的な余裕がありました。

しかし、今の市況だとライバルとの競争が激しすぎて交渉の余地なんてあまり残されていません。（良いと思えるような物件だと）むしろ、ライバルが気づく前に速攻で契約を終わらせるくらいの勢いで臨むことになります。

（だから・・・手付金詐欺とかもやりやすくなってしまっているのかもしれませんね。不動産業者が詐欺をするのは勘弁して欲しいです。）

そんな過熱競争を制しても、10年前よりも高い金額で買っているわけですけど・・・。それが、今の不動産投資の現状です。まわりを見渡せば、株価も上がっているし、土地値も上がっているし、投資商品もだいたい上がっているし、全体的に上昇傾向だということなのでしょうね。円安なのも影響しているのかもしれませんし。

こういう上昇局面が続くと、『今の状態がバブルじゃないか！？』と不安を煽るような記事も増えます。私もビビリな性格なので、そうじゃないと言えるわけでもありません。実際、いつでも少しビビっています。ただ、だからと言って、全物件を売却して現金化しておくのも違う気がします。それはそれで、この市況が続いた局面では対処できません。

だから、結局はビビっていたとしてもコンスタントに投資を続けることが最適解になると思っています。ただ、バブル崩壊のようなショックが起きたときを想定して、一定の想定外までは乗り越えることができるような対策をしておくことが望まれます。そんな感じで、うまくバランスを取りながらコンスタントに投資を継続していくことになるのでしょうね。

■インフレが・・・

2024年のインフレの進行は早かったですよね。いろいろなものが高くなったのを実感する年になったと感じます。庶民感覚としても、『高くなっても仕方がない』と受け入れる準備ができたのが2024年だった気がします。

不動産投資をやっていても、内装工事の単価もどんどん上がりました。壁紙張替の単価もけっこう上がりましたが、皆さんはどうだったでしょうか？

壁紙などの大手メーカーもどんどん値上げをしていったので、内装業者も仕入れ価格が上がっていきます。また、職人不足で人件費も上がります。それに加えてガソリン価格の上昇で運送コストも上がっています。そうなれば、我々のような大家が支払うエンド価格にも影響は出ますよね。

5年くらい前の感覚だと、壁紙張替の単価は㎡あたり750円～800円でした。それが今では㎡あたり1000円を超えるのも普通になってきています。上昇率は20％以上です。

（もしよかったら、コメント欄であなたの地域の単価も教えてください！）

また、私の本業である建築の請負単価も年々上昇しています。5年前とかと比較したら5割増しの単価です。最近はニュースなどでも建築価格の上昇と騒がれていますが・・・。直近1年だけで区切ってみても、15％～20％くらいは単価が上昇している気がします。

ガソリン価格もどんどん上がっていますし、食品なども凄い上がりましたよね・・・。このインフレがどこまで続くのかによっても不動産投資の環境は大きく影響されそうです。

不動産投資で考えれば、インフレで物件の購入価格が高騰しています。そして、インフレで運営経費も大きくなっています。それなのに、家賃はそれに追いつくほどには高くなっていません。つまり、これまでよりも儲けにくくなっているのは間違いないところです。

■2025年も買うべきか！？

で、結局のところ・・・これでも不動産投資で規模拡大を進めるべきか？という問いにどう答えるかですよね。なんとも難しいところです。

全体的に答えるなら、最低でも3年くらいはインフレ局面が続くと思えば購入するべきなのでしょうね。3年くらいインカムゲインを得られるなら、ある程度のリスクには耐えられるようになりますし。

今すぐにインフレ局面が転換するとは思えないですが、何が起きるのかは分からないですし・・・なんとも言えません。

あとは、そんな中でも『安い！』と思える物件を探すことでリスクを減らすこともできます。相場よりも安く買うことで、3年ではなく1年くらいの運用益でリスクを感じないくらいの状況になるかもしれません。私としては、こっちを目指している感じです。

インフレが進み、土地値や建築費が上昇したことで不動産投資の仕入コストも上がりました。その分だけ成功までの難易度が上がったことになります。

一般庶民が不動産投資を志すということは、土地から自分で買わないといけません。収益を生み出すのは建物であり、土地は収益を生まない固定資産です。その土地の値段が上がるということは、不動産投資の収益性が悪化するということになるわけです。しかも、相場下落で資産価値が目減りするリスクも負います。

それでも、なぜ不動産投資をやるかと言えば『まだ十分に儲かる』からです。めちゃくちゃキラキラできるほどのボロ儲け！というわけにはいきませんが、普通に働くよりは効率よく利益を出すことはできると思います。ただ、けっこう苦労もあるし、ストレスもあるし、リスクもありますけど。

今の市況であっても、1棟の中古アパートを10年運営すれば●千万円の利益は十分に狙えます。ただ、10年前よりも難易度が上がっているのは間違いないとは思います。だから、余力が無いほど、ギリギリまで突っ込んだ投資にはしないほうが良いでしょう。購入前のシミュレーションをすると思いますが、そのときに想定外を想定するようにしましょう！

それでも大丈夫だと思える買い方をすれば、十分に儲かるところまで辿り着くと思います。不動産投資って、買えば買うほど儲かる気がしちゃうものです。でも、そこで一旦冷静になって想定外を織り込むことで安全度が増します。『ギリギリまで頑張れば5000万円まで買えそうだけど、そうすると余裕資金がカツカツなんだよな～』というときは、少し規模を落としたほうが安全です。

難易度が上がったとは言っても、（しっかりと物件選定をしたなら）破綻しなければ十分に儲かります。なので、『買うべきか？　買うべきじゃないか？』という問いであれば、買うべきなのは買うべきだと思います。ただ、無理して買うのはやめたほうが良いかもしれません。

5年前くらいから、ずっと『今は買わないほうが良い！』というような記事が出ていましたよね。それでも、私はと言うと・・・無理のない範囲でコンスタントに買い進めてきました。それで、私の今の規模があります。

結局、振り返ってみると・・・買えるときに無理なくコンスタントに買い続けるのが正解なのだと思います！

（みんな→）2025年も良い物件が買えると良いですね！！！