あけおめ！2025年の不動産市況を占うよ！

あけましておめでとうございます。昨年もお世話になりました、今年もよろしくおねがいします！！！
ということで、新年なので、今年も2025年を予想した記録を残さねばなりません笑

2024年の1月1日は「賃貸も売買も基本2023年と大きくは変化ないかなと思っています。ただし、とくに売買において、埋めようがないレベルの二極化の進行が加速すると思っています。」と言っていたようです

■2025年の不動産市況

一言で言えば、

限られた人たちだけが売買するお金持ち市場に進んでいく

と思っています
もちろん、そうじゃないモノもたくさんありますが、少なくとも私が主戦場とする東京23区についてはそう思っています。及び、23区、とくに都心のマンション区分も同様に考えています

「お金持ち市場に進んでいく」事を前提に考える場合、高値市場とはいえ、「どんな不動産でも高く売れる」という所から、「お金持ち市場で重宝される物件については底堅い」という状況が加速するというふうな感覚です

要は「上がりますか？」　「下がりますか？」という論点よりは、マーケットの分断が顕著になり、2つ3つのマーケットが併存する世界が進むので、上がりやすいものと、上がりにくいものがより鮮明になる、という形です

■私の言う「お金持ち市場」とは

売買プレイヤーの属性は以下のイメージです

①「今から買うのは10棟目です」といったセミプロ投資家で、すでに賃貸業の実績が豊富で、過去の残債の減少やCFの積み上げにより、与信又は自己資金に多少なりとパワーが有るヒト
②富裕層、投資目的・相続目的。その他事業会社の運用チームなど
③外国人

高値（低利回り）を許容して売買できるプレイヤーってこういうヒトたちじゃないですかね？今の時点でも、東京23区の新築RC売出価格は、住宅地でも人気エリアだと4.0%も見る世界になってきています（都心商業地新築のテナントビルなら3.0%も珍しくなく）。都心区分はトップマンションは2.0%前後まできています。この辺の物件は、従来の我々の「フルローンや自己資金1－2割入れてCFが溜まっていくモデル」ではすでにないです。ただ、2024年も沢山売買されました、需要はあるわけです

しかしながら、
上記の①②③のいずれからも遠い不動産についてまで、低利回りでも売れるか？と言われると、買い手の想像がつきません

よって「相場が上がっているので利回り低いのは仕方ない」と片付けてしまってもいい物件は限られると考えています

もちろん、そんなのは昔からそうなのですが、その色彩がより顕著に進む、という感覚です
※あれなんか2024年1月1日と結局言っていること同じですね汗

■ともあれ全体的には上がるか否か？

2025年は全体的には「今以上に上がることも否定しない」ぐらいの感覚です。そして、「お金持ち市場での売買」は「まだ上がるかも」という感覚です

誰しもが言うように、土地も上がり、建築価格も上がる以上、新築供給は高くなり続け、つられて中古マーケットの相場も上がる、この流れは止まらないと思います。ただ、前述の通り、「どんな不動産も」ではありませんので「何でもいいので新築を作って最近高いからしょうがないよね？」ってやっても売れなくなっていくとは思うのです。そうすると、結局供給側も売れやすいもの（金持ち市場とのフィット感のいいもの）に集中するだけかと。例えばマンション区分は近年はそういう傾向が顕著ですね、各デベロッパーは（一般サラリーマンが簡単には買えない水準である）2億円以上のマンションの比率を増やしてきている印象があります。1棟でいえばとりあえずまずは立地選別でしょう

■東京23区以外について

私は23区以外買っていませんので、あくまで友人の投資家や不動産業者からの見聞きと、自分の23区との比較感で言う限りですが、結局23区の不動産が高くなっていくと、東京投資家のビックマネーの一部が地方都市に流れる事は必然だと思います。東京オンリーでやっている投資家は東京市場主義な方が多いと思うので、すが、とはいえCF全然出ない世界でどこまで戦えるか、でいえば、色々と折り合いをつけてエリアを広げるヒトは増えるはずです（背に腹は変えられないと思うヒトもいる）。まぁ何年も前から少なからずそういうところはあったと思うので、札幌しかり福岡しかりですが、東京投資家の注目はその都市の魅力ってだけじゃなくて「東京以外にどこかないかなぁ、、、」という心理もありますから

ので、結局の所は上がる力学は働く面はあると思います
ただ、これはあくまで東京投資家としての意見に過ぎませんが「東京投資家でも分かるような場所」の方が買われやすい、と考えています。例えば私は札幌なら札幌駅・大通駅・すすきの駅ぐらいしか「駅の名前すら知らない」ですし、福岡では「博多・中洲・天神」ぐらいしか知りませんし、見たこともありません、観光でいったことがあるだけなので（札幌と福岡のヒトごめんなさい！！！）。やっぱ東京への資金流入量は半端ないと思うので、東京へエネルギーさいてきた投資家が「手を出しやすいエリア」ってのは個人的には結構大事だと思います（要は値上がりしやすいだろうし、値下がりしにくいんじゃないかな？って）

■とりあえず

結局2025年も2024年1月1日に言ったのを似たことを言ってしまいました。まぁ一言で言えば「良い不動産買おうね！」笑だと思います。二極化ってそういうものなので、変な妥協で多少の利回りの良さを取りに行く事は命取りになる、というのが、より顕著に重要になっていくのではないかと思います

さて、2026年1月に振り返ったときどうなてっるかなー？
予想に反して「下落」は流石にないと思うんだけどね！！！