■12月度

こんにちは！　埼玉サラリーマン大家です。

毎月恒例となっている数字公開です。皆様と一緒にコラムの中で12月度の数字と運営状況を振り返っていきます。

既に2025年になり新年の挨拶コラムを投稿したばかりですが、1か月遅れで計算が終わるので・・・、これは2024年12月の数字となっています。

■12月度の収支

収入合計：375万円
通常経費：▲71万円（経費率：18.9％）
融資返済：▲63万円（返済比率：15.2％）
大規模修繕：▲173万円

↓↓↓

キャッシュフロー：68万円

残債：5290万円

12月度のキャッシュフローは68万円でした。キャッシュフローがいつもより大きく目減りしています。

この要因は大規模修繕工事が入ったからです。これが、12月着工で1月に完了予定となっています。全体で300万円台の工事費用となるのですが、今年度に半分を支払っています。12月で、一気に170万円台のお金が飛んでいきました。

それ以外に関しては、まぁまぁな数字が出たと思います。空室が多かった割には経費率も抑えられています。

■入居状況

次に入居状況を見ていきます。

最近は退去が多くて大変でしたが、なんとか入居も決まってきました。12月末の時点で契約ベースでの空室は2戸だけとなりました。

残り2戸です！

あとは2025年に頑張ります。

『退去も多いけど、入居も決まる』という感じなので、2025年は退去が少なくなることを願っています。退去も・・・そろそろ落ち着いて欲しいです！！！

※12月末の時点での入居率96.8％（92戸/95戸）
　→空室3戸のうちの1戸は入居申込あり

■過去の大規模修繕

良い機会なので、過去の大規模修繕を振り返ってみました。過去12年間のデータを見ていくと、大規模修繕工事を実施した回数は7.5回です。

（2024年が12月に着工金として半分を支払っているので0.5回刻みの数字となっています）

現在が全11棟の規模感です。私の感覚としては、だいたい15年ごとに1棟の大規模修繕をやるので納得のいく数字だと思います。

そして、大規模修繕工事の費用を合計すると12年間で1540万円でした。これを1年あたりにすると約128万円となります。

今の投資規模が年間家賃収入5千万円くらいなので、大規模修繕費用のインパクトは家賃年収の2.6％となります。

最近は、節税効果を狙っているのもあって意識的に大規模修繕を積極的にやっているところもあるので本当はもう少し低いのかもしれません。ただ、10年前とかは投資規模がもっと小さかったことも加味したら数字としてはこのくらいで良いと思います。

ということで、ザックリですが大規模修繕工事の費用としては家賃年収の2.6％くらいということになります。

でも、私としてはシミュレーション上だと家賃年収の5％くらいで見積もります。突発的な事故なども含めるとしたら、感覚的には５％くらいかな？と思うので。（個人的な感覚なので根拠は薄いですけど）

融資利息や減価償却費を除いた通常経費が20％前後で、大規模修繕や突発的な修繕工事などが5％で、空室損が5％で、あとは融資の借り方次第ですね。中古アパート投資を長くやると、だいたいこのくらいの数字は狙えるところだと思います（投資初期は運営が下手なので・・・もっと多めに見積もってください）。

大規模修繕って、一気に何百万円も飛んでいくので悲しくなります・・・。ただ、長い目で見たときには必要経費だと分かりますし、率にしてしまえば儲かるのも理解できます。

中古アパート投資では、どこに、いつ、どのくらい、お金をかけるのかを自分が判断していくことになります。その工事で家賃がどのくらい上がるのか、建物の寿命がどのくらい延びるのか、もっと安い工法は無いのか、など考えることは盛りだくさんです。費用対効果を考えながら、最適解を模索していくのでストレスも多い投資ですね。

それでも、そのストレスの多さがメリットでもあります。お金持ちが嫌になって売っちゃった物件を一般庶民が人生を逆転するための糧にするわけなので。ストレスをお金に換えると思って、面倒だから儲かると思って、『頑張って儲ける』のが中古アパート投資なんだと思います！