～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

＜年末の編集部記事で、、＞

＜しげお＠さんを抑えて１位、嬉しいです！＞

「評価が高かった」「コメント数が多かった」コラムは？ 2024年の「実践大家コラムニスト」ランキングを発表

年末の編集部記事ですが、皆さんご覧になりましたか？

閲覧数、いいね数ではランク外でしたが、コメント数で１位を取らせていただきました。

皆さん、ありがとうございますm(__)m

このランキング、皆さんそうだと思いますが本当に嬉しいんです！

てか、コメント数なので私の実力でも何でもないんですけどねｗ

皆さん、本年もよろしくお願いします（何を？）

さて、前回のコラムで今年の目標として戸建購入（＋売却、繰上返済）の３つを上げました。

その内、売却については２０２４年度から少しだけ動いていました。

今回はそんなコラムです。

１．シナリオ

私にとって、初めての売却にチャレンジするに当たり描いた作戦、シナリオは極めてシンプルです。

それは

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入居者さんに買ってもらう、、です。

全然フツーですね（笑）

でも、ある意味王道だと思います。

売れなければ売れないで家賃を払い続けてもらうだけですから、私は構いません。

不動産投資を初めて間もなく８年。。

そんなスタンスで臨めるようになったことが、嬉しいですね。

２．情報収集

今から遡ること約２ヶ月半の２０２４年１０月中旬、、

売却に向けて、まずは当時仲介を担当してくれた〇〇ホームのＳ店長に連絡をしてみることにしました。

店舗のホームページを確認すると、人事異動されて他のお店の店長をされているようです。

店長ですから担当者を付けてもらうとか、エリアが違うので最寄りのお店を紹介してもらうとか、そんな感じでも十分かと思います。

私が購入した当時も、売主さんが売却を打診したような話があった気もしており、まずはその辺りの情報収集をするため、ＳＭＳでＳ店長に聞いてみたところ、、、

Ｓ：「ご無沙汰しております。〇〇ホームのＳでございます。
　淡い記憶ですが、前所有者様からも賃借人へのアプローチの依頼を受けたと思います。
　確かお手紙を入れましたがお返事を頂けなかったような気がします。
　お役に立てず、申し訳ございません」

ジ：ご回答いただき、ありがとうございました。参考になりました。
　　またご縁がありましたら、その時はよろしくお願いいたします。

私もたまに「〇〇マンションを売りませんか」などといった営業を受けることがあります。

普通であれば、売却を匂わせたら「仲介させてください」と帰ってくると思いますよね。

店長のウスイ反応に、この売却の難しさが隠れていることを感じます。

まあ、今の店舗のエリア的なものもあるのかもしれません。

それでもやはりこの物件を仲介してくれ、その後管理もお願いしている管理会社に、まずはお願いすべきだというのが私のスタンスです。

入居者さんにとっては、それが一番自然ですからね。

３．行動開始

この物件はちょうど１月に賃貸借契約の更新を迎えます。

管理会社の契約担当者からその旨の連絡が入っていたので、本来のルートであろう担当者に依頼をすることにしました。

管理会社に電話をすると、電話に出た女性が一旦話を預かってくれます。

この管理会社の、いつものパターンです。

ジ：この物件の売却を検討しているんですが、契約更新に当たって入居者さんに購入意思があるかを確認いただくことは可能ですか？

そうボールを投げると

担：もちろん可能です。
　　改めて担当者から連絡させていただきます。

「まず専任媒介契約を～」とでも言われるのかと思いきや、この時点では全く営業感はありません。

取り敢えず、一歩前進です。

契約の更新もありますから、少なくともそれまでには決着がつくはず。

そんな短期決戦なので、少し急がなければいけません。

担当者が新人でないことを祈りつつ、連絡を待ちます。

４．担当者からの連絡

Ｓ：お世話になります。
　　管理課より連絡をいただきましたので、こちらよりご報告させていただきます。
　賃借人様は自営業で融資は難しいだろうとのことでした。
　また、地主様は弊社に対して良い印象を持っておらず、ジュニア様がご購入された際も承諾料を値上げしたと記憶しております。
　以上の事から売却は弊社ではない方が得策かと思われます。

なんと、ＳＭＳで連絡をしてきたのはＳ店長でした。

しかもお断りの連絡（苦笑）

店長なんだから他の担当者にでも振ればよいと思いますが、そういうルールなのでしょう。

Ｓ店長もイヤだったでしょうね。

５．売却の理由

Ｓ店長の返信メールにもありますが、今回売却にチャレンジしたのは私の唯一の戸建、過去にコラムにもしましたが借地権付”超”築古戸建でした。

売却を考えた中でこの戸建を選んだのは、理由があります。

前提として、この物件は既に原資抜きが終わっています。

加えて屋根も外壁も、そろそろ修繕が必要です

仮に朱然をしても、その後費用を回収できるだけ建物を使えるのか？

築古の宿命であり苦悩ですね

一方で入居者へ購入を持ち掛けることは退去へのきっかけにもなり得ます。

そういう意味では大家にとってリスクでもありますが、退去となるようなら新築立てるか、もしくはサイアク擦り切れるまで、、

どうやっても損はしないと考えています。

そんな選択肢を用意してのチャレンジでしたがまさかの瞬殺どころか、仲介を断られるとは。

築古で、借地権で、小ロットで、、、

しかも少しメンドくさい地主となれば、管理物件でも断ってくるんですね。

少しビックリしました。

でも、Ｓ店長の言葉には嘘が混じっています。

私は直感的にそう感じました。

そこで私は、、、、

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少し長くなりますので、この後の展開は次回とさせていただきます。

果たして売却は成功するのか？

乞うご期待！

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。