不動産上がるなら深く考えずに買いまくればいい論

これ、
不動産投資していない方からの「純粋な質問」です

私が「○○で云々なので、この物件は高いから買わない」というような話をしていたのですが「でも不動産ってこの10年で1.5倍とか2倍になっているんですよね、そんなの関係なく買いまくればいいじゃないですか」っていう文脈です

ぐぬぬ

■そうなんだが、そうじゃない話

肯定的な話でいうとですね
立地だけ気をつけていて、後は高いとか安いとか余り深く思考せずに、そこそこ相場前後で買い続けていたと仮定すると、私はおそらくもっとたくさんの不動産を買っていました。その結果、現在の相場に至るまでに確実に今よりかなり多い含み益を抱えている状態が出来上がっていたと思います。実際、相場より高値で売っている不動産を買ったことはありませんから、高値づかみは常に避けてきていますので

ただ、、、
これって超結果論なんですよ
そりゃね、私も、10年後に今日から不動産が2倍になる、という事をタイムマシンで戻ってきて知っていたら、もう少し価格受容度を持って、買い進めると思います。でも、現実にはタイムマシンはない

私達がやっているのって「不動産市場Indexに投資している」わけではなく「豊富な経験と知識を武器に歪みを見つけてお得に一点物の不動産を購買する」をやっていると理解しています（又は、買った後に手を加えて”化ける”ものを買っている）。その結果、相場よりも10％20％と安く取得するなどすることもあり、多少の相場下落があっても耐えられるだけの、不動産価格・CFの余裕を確保していると思います。当然、その際の立地選定として「ここは絶対上がる」等の確信を持って買っていたりもすると思います（これも当たり前ながら超重要）

なので
「不動産価格が上がるだろうから、多少高くても良い」
というのはなじまないんですよね。なぜならば「不動産価格が上がらなければ投資は失敗に終わる」というようなギリギリの戦いをしないからです

これってなんでだろう？という話は有るんですよね
私の中で答えは明確なのですが「1個人レベルで億単位の投資を借り入れでレバレッジして買う」というミスったときにリカバー不能なリスクを負ってやっているからだと思います。従って「勝つことより負けないことを優先する」思考になるのが「自然」だと思っています

■さらにこの論点を深めて言えば

最適解による最短ルート、が正義ではなく、「負けないで続けられること」の方が私は正義だと思っています。不動産は1個人レベルが億程度の財を築きたいだけなら「しっかりやっていれば特殊な事をやらなくても行ける」ので、すでにデカイ買い物をするというリスクを負ってやっている以上、それ以外のリスクは最小にするのが、良いと思っています。「100億円財を築かないと困る」というヒトは別かもしれませんが、そんなヒトほとんどいないと思っています

※ここまで書いていて、ふと思うこととしては、「リスク受容度が高く、ほんとうの意味で余剰資金の一部を安全なレベルで自己資金入れている（もしくは現金買いの）富裕層」にとっては、見え方が違う論点なんでしょうね。彼らは、もう少しマクロにポートフォリオの一部に不動産を持っていたり、相続対策だったりと考えると、「そこまでねちっこく選別するモチベーションがない（しそこへ時間を使う優先度も低い）」と整理できると思います（なので私達から見て「高い」というものも買うのかと思います）

■ロジック建てて言いましたが

とはいえ、まぁハッとさせられる面もあり、実際、ちょっとした欲を出しすぎて指値が通らずに買わなかった物件とか無数にあるわけですよ。買値の欲の出し方ってのは難しいのですけど「あのときの私は厳しすぎたな、買っておけばよかった、、、」という後悔が実際結構あります

ただ、それ買ってたらもっと儲かっていた、というだけで、それ以上でもそれ以下でもないので、そんな悔しい話も、想い出であります

1個1個納得して確実に前進し、退場はしない

それだけかなと！