おはようございます。
しげお@です。
世田谷トラップ!!
世田谷区といえば人気が高く、土地は高いし、外車ばっかりだし、今の時期はとあるブランドのダウンをよく目にします。(私の偏見
そんな世田谷区といえど、不動産投資をするなら気をつけたいエリアがあります。(私は世田谷トラップと呼んでいます。
分かる方はわかると思うのですが、
世田谷区内で、マジで家賃を下げても、初期費用なしにしても、空室物件が決まらないエリアが存在します。
恐ろしくないですか?
都内ですよ。
物件売買価格は相場の金額(土地坪200〜250万円)なのに、空室対策の点で見るととにかく弱い。駅から10分以内なのに弱い。
コラムを読んで、駅遠い世田谷区を思い浮かべるかもしれませんが、駅遠い世田谷区は住所によっては大人気で、逆に土地と家賃の歪みがあるエリアが存在します。(学区が強いところとか)
世田谷トラップの物件、私は提案されてました。外観を見て、買う寸前までいきました。区分。駅7分、18平米、南向き3点ユニット。家賃は52,000円でした。
「めっちゃ家賃安いじゃん!これ値上げできそう?歪みか?」と思って調べたら逆で、52,000円でもよく決まったなと思うほどに空室物件が溢れていたのです。
セイホ基準よりも安い賃料でも空室が決まらない。
売主は、すぐにでも売却したいと利回り2ケタまで逆指値をしてきたのですが、それでも私は空いた後の苦しみが想像できて…
地域の落とし穴はどこにもあります。
地名や駅に依存して、大丈夫だと思ったら辛すぎた… 油断大敵です。
地方で利回り12%だ!といっても、
その地方の方が見れば15%でも買わない物件かもしれません。こういう地元からの目線と、外部からの目線の違いってのは気が付かなくて、不動産屋もエリアに慣れていないとわからないでしょう。
こんなことを書いても、
物件が欲しいときは欲しくなっちゃう。
わかります。
私が去年末に買った戸建は、駅23分、坂あり、学校なし。
やっちまったか….
(※結局のところ、安く買えば大丈夫です。
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