おはようございます。

しげお@です。

 

世田谷トラップ!!

世田谷区といえば人気が高く、土地は高いし、外車ばっかりだし、今の時期はとあるブランドのダウンをよく目にします。(私の偏見

 

そんな世田谷区といえど、不動産投資をするなら気をつけたいエリアがあります。(私は世田谷トラップと呼んでいます。

 

分かる方はわかると思うのですが、

世田谷区内で、マジで家賃を下げても、初期費用なしにしても、空室物件が決まらないエリアが存在します。

 

恐ろしくないですか?

都内ですよ。

 

物件売買価格は相場の金額(土地坪200〜250万円)なのに、空室対策の点で見るととにかく弱い。駅から10分以内なのに弱い。

 

コラムを読んで、駅遠い世田谷区を思い浮かべるかもしれませんが、駅遠い世田谷区は住所によっては大人気で、逆に土地と家賃の歪みがあるエリアが存在します。(学区が強いところとか)

 

世田谷トラップの物件、私は提案されてました。外観を見て、買う寸前までいきました。区分。駅7分、18平米、南向き3点ユニット。家賃は52,000円でした。

 

「めっちゃ家賃安いじゃん!これ値上げできそう?歪みか?」と思って調べたら逆で、52,000円でもよく決まったなと思うほどに空室物件が溢れていたのです。

 

セイホ基準よりも安い賃料でも空室が決まらない。

売主は、すぐにでも売却したいと利回り2ケタまで逆指値をしてきたのですが、それでも私は空いた後の苦しみが想像できて…  

 

地域の落とし穴はどこにもあります。

地名や駅に依存して、大丈夫だと思ったら辛すぎた… 油断大敵です。

 

地方で利回り12%だ!といっても、

その地方の方が見れば15%でも買わない物件かもしれません。こういう地元からの目線と、外部からの目線の違いってのは気が付かなくて、不動産屋もエリアに慣れていないとわからないでしょう。

 

こんなことを書いても、

物件が欲しいときは欲しくなっちゃう。

わかります。

 

私が去年末に買った戸建は、駅23分、坂あり、学校なし。

やっちまったか….

(※結局のところ、安く買えば大丈夫です。