北国の大家です

不動産投資５年目

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜ セッコク＞

今月ゲットした新たな盆栽です。

セッコクは着床ランの一種です。

樹木の幹／枝、岩／石に着生して成長します。

 

 今年の４月着工分から、賃貸住宅も省エネ基準のクリアが必須になりますよね。

（３月着工分までのアパマンは、省エネ基準のクリアが必須ではありません）

 

非省エネで安く建てられるうちにと、年末は収益物件の駆け込み建築確認申請が多かったようです。

年が明けて、やっと省エネ対応のアパマン（壁式４層RC）の見積もりを入手しました！

 

省エネ対応で札幌の新築RC（建売）がどうなるか予測してみます。

何回かに分けてコラムにします。

 

札幌の中央区以外の駅チカ新築RCを、無理やりモデル化します。

賃料設定が同じなら・・

表面利回り６．３％→５．７％（涙）

 

建売は非常に厳しい数字になりそうです・・。

内断熱の省エネ対応では、間取りも若干変更になったり、天井高も低くなったりしますが、今回は価格・表面利回りに注目します。

超ざっくり系のシミュレーションです。

 

省エネ基準をクリアするための設備で目をひくのは、こんな感じです。

・内断熱

今回は外断熱無し、内断熱の仕様でしたが、外断熱を採用する業者もいます。

 ・１ＤＫ　エコジョーズ給湯器

・２～３ＬＤＫ　エコジョーズ（セントラルヒーティング）

エコジョーズは都市ガス・プロパンガスの両方で利用できます。

 ・窓が（非省エネ住宅に比べ）小さい

キッチンのカランが温水・冷水の切り替えポイントでカチッと鳴るタイプも省エネ用の設備だったりしますが、細かい設計・設備は別途という事で割愛します。

 

今回の業者の場合、

建築単価は１５％アップ

でした。

外注・下請けなどの見積りを反映した詳細な見積もりです。

 

こんな新築１棟ＲＣを想定します（中央区以外の駅チカ）

＜ボリューム＞

土地　　７６坪

価格　　１億４千万円

容積率　２００％（使い切る）

 

＜単価・利回り＞

土地　７００，０００円／坪

建築　７００，０００円／坪

家賃　　　１，７００円／㎡

表面利回り　　６．３％

 

↓（建築単価を１５％アップのプラス１０万）

 

土地　７００，０００円／坪

建築　８００，０００円／坪（プラス１０万円）

家賃　　　１，７００円／㎡

表面利回り　　５．７％

 

↓（家賃をプラス１００円／㎡）

 

土地　７００，０００円／坪

建築　８００，０００円／坪（プラス１０万円／坪）

家賃　　　１，９００円／㎡（プラス２００円／㎡）

表面利回り　　６．３％

 

単純に省エネ住宅で建築坪単価が１５％アップしたのを、この物件の場合だと家賃を１１％アップ（１，７００円／㎡→１，９００円／㎡）できれば同じ利回りで取得出来そうです。

 

今回は土地の価格を据え置く前提なので、建築坪単価の上昇より賃料の上昇幅が抑えられた至極当たり前の計算となりました（汗）。

 

省エネ基準のクリアで北海道の賃料アップがどこまで受け入れられるかがポイントです。

家賃アップも供給が少ない２ＬＤＫ、３ＬＤＫなら単身よりは上げやすそうです。

 

家賃がどこまで上げられそうかを、賃料相場と戸建のローンの返済額で見てみます。

札幌の駅チカ建売戸建ての価格５千万円（８０㎡）を想定します。

 

３５年、金利１％のフルローンとして、支払いを容積算入面積で割ると１，８００円／㎡（おおよそ）です。

 

１，７００円　今の賃料相場

１，８００円　ローンの返済額

１，９００円　建築費アップ分を賃料転嫁

 

エリア、設備のほか、省エネ住宅で冬の暖房費の低減を根拠にして１，９００円に設定できるかって感じかもしれません。

原則としてマイホームローン減税は省エネ基準の適合が必須ですが・・。

 

新築プレミアムで１，９００円は行けそうです。

但し、２週目以降の家賃低下は早そうな気もします。

 

今現在も省エネ基準をクリアした１棟RC（壁式４層）はあるので、賃貸仲介・管理会社にヒアリングを掛けると、賃料アップに関する期待値の解像度が上がりそうです。

ヒアリングしてからコラムにすると、より良い内容になったのですが、今回は速報版という事で（汗）。

 

今年4月着工からの省エネアパマンの費用感が見えてきました。

今回は速報版ですが、間取り・設備・ローンなどを含めて、追跡コラムを書く予定です！

 

ちなみに・・

明日から東京へ出張です。

北海道の５月並みの気温のようですね（汗）。

 

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―