■いつも『お金が無い』

こんにちは！　埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでは2024年の空室率を振り返りました。昨年は退去が多くて大変でしたが、空室率2.5％という思ったよりも悪くない数字でした。

そんなコラムの最後で『貧乏性とか、価値観とかって簡単には修正されない』と書きました。投資歴が進んで、それなりに純資産やCFが大きくなってもスマートな投資ができていない現状を思い返して出てきた言葉です。

この要因は・・・

不動産投資をしていて儲かったと言いながら、結局のところ現金はいつもカツカツだったりするからでしょう。

不動産投資家って、大きな借金をして利益を出すスタイルになりがちです。特に投資初期は借金を大きくしてレバレッジをかけるしかありません。そうなると、帳簿上は利益が出ているとしても利益の大半は元金返済部分だったりします。

そして、少しでも現金が貯まれば次の物件を買って再投資をしたくなります。そうなると、また借金が増えて現金が減ります。

だから、●千万円の利益！とか景気の良いことを言いながらも（実は）あまりお金が無いわけです。ということで、不動産投資家の多くは質素で堅実な方が多いのでしょうね。成功した投資家でもワイングラスを片手に海外からインスタをアップしている人はあまり見かけません(笑)

代々の地主さんだとか、別事業で大儲けしている富裕層だとか、そういうケースを除くと地道に頑張っている方がほとんどです。ギリギリの資金繰りをなんとかしながら規模拡大をしていくのが不動産投資なのでしょう。そう思えば、ずっと価値観が変わらないのも当然ですね。長い間、現金に余裕が無い状態で頑張っていくわけですから。

■投資規模拡大を休む

二十数年の投資歴になり、ある程度は成果も出ました。現在の規模は、全11棟95戸、家賃年収5000万円、年間CF3000万円となっています。

これまでの投資で得られた利益を合計すると●億円という『億単位』になっているわけですが、現金で1億円を持ったことは一度もありません。預金額で1億円なんて数字があったら驚きです。０が何個になるのでしょうか(笑)

不動産投資では余裕資金は絶対に必要です。想定外のトラブルへの対応ができないと破綻ですからね・・・。その余裕資金も規模によって必要な額は変わります。私の場合は余裕資金として家賃半年分くらいを目安にしています。今の私の規模だと2500万円ですね。基本的には、これを下回らないように気を付けているということです。

だから、お金が無いとは言っても、最低限の現金は持っているわけです。ただ、このお金は使っちゃいけないお金なので『持っている気分』ではないです。そういう意味でも・・・お金が無いという気持ちになるのでしょうね。

そして、何千万円かのお金ができると次の物件を買いたくなっちゃいます。そのため、いつも現金に余裕がありません。

これを回避するには少し投資を休めばよいわけですよね。規模拡大し続けているからお金が無いわけです。たとえば、今の私の状況で３年の間じーっとしていれば・・・

年間キャッシュフロー3000万円が3年分入ってくるわけです。税金を払ったとしても現金1億円に到達できるかもしれません。

結局は、そういうことなのですよね。ずっと物件を買い続けているからお金が無いわけです。でも、お金があると物件を買いたくなっちゃうんですよね。儲かるのが分かっているのもあるし、そもそも不動産が好きなのでしょうね。

ということで、現金が無いのは不動産投資家には永遠の悩みになりそうです。解決方法はあるけど、結局は規模拡大したくなっちゃいますからね。

ただ、投資歴が進むと『お金はないけどキャッシュフローは増える』ので安全度は増します。それで良いのかもしれませんね。