北国の大家＠不動産投資５年目、（地主系）専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜ サイパンレモンの最後＞

北海道でサイパンレモンを栽培しました。２年間でなった実は一個だけ。感謝を込めて頂きました！

年末に築浅、築古それぞれで退去がありました。

入居期間はこんな感じです。

築浅：約１年半

築古：約１２年間

築浅は２年契約だったので、短期解約違約金の対象となりました。

家賃は３千円上げましたが、募集後すぐにノールックで決まりました。

決まりっぷりは嬉しいですが、賃料が低かったかもしれません（涙）。

入居時の状況は管理会社がしっかり把握していたので、退去時の清算（入居者への請求）も問題なく行われました。

オーナー負担は非常に少なかったです。

築古は取得後２年半なので売主時代からの入居者です、

売主は高齢者の自主管理で、賃貸借契約書も達筆の直筆です。

原状回復に関する具体的な記述もありません。

入居時の状況が不明な事もあり、入居者への請求はほぼゼロでした。

という対照的な原状回復がありました。

２回シリーズでご紹介します。

まずは成績の良い築浅からです。

１－築浅の打ちっぱなしRC

２－玄関

奇麗です。 

３－玄関クローゼット

 奇麗です。

４－リビング

全体的に奇麗です。

５－ベッドルームのクローゼット

結露などもなく 奇麗です

６－ベッドルーム

黄色い付箋の箇所に黒カビがあります。

★原状回復の対象①

他の部屋では発生していないので、管理会社は普通に生活して生じた汚れの範囲を超えていると判断しました。 

７－キッチンカウンター

画像では判別しにくいですが、四角く表面クリア塗装が剥げた個所があります。

物を置いた跡が残っている感じです。

★原状回復の対象②

管理会社は、他の部屋では発生していなく個別性が高い。

普通に生活して生じた汚れの範囲を超えていると判断しました。

８－キッチン

汚れは清掃で落ちそうです。 

９－洗面台（シャンプードレッサー）

奇麗です。

１０－ユニットバス

汚れは清掃で落ちそうです。 

１１－トイレ

汚れは清掃で落ちそうです。

まとめ

入居期間が１年半と短かった事もありますが、奇麗に使用して頂きました。

但し、本物件の管理会社の退去立ち合いで２カ所の原状回復が必要となりました。

・３．０万円（７㎡）　壁クロス　張替１面のみ　

・１．８万円　　　　キッチンカウンター・クリア塗装　

壁クロスの見積もりは１面だと㎡単価ではなく一式になるようです。

仮にオーナーダイレクト発注の場合でも、職人さん（一人）の出張費・作業費は２万円程度なので、プラス管理会社の利益と考えると妥当な額です。

エリアに寄りますが、最近のクロス職人は稼働が高く、動いてくれない場合もあります。

小さな面積（僅かな作業）では、㎡単価ではなく一式となるって側面もあります。

キッチンカウンターのクリア塗装はクロス職人の副業かも！？ってほどに安いです。

（他職人が兼業で施工する場合を除き）専業のコーキング職人なら２倍近く掛かりそうです。

比較が適切かどうかは脇に置き（汗）安いと感じました。

忘れてはいけないのが、次回の退去では忘れずに水回りにPPスルーK（or F）します。

単なる経験値ですが、最低５年に一回PPスルーすると配管詰まりのリスクを大幅に減らせる感じがしています。

それ以上の頻度で必要になると、使い方などの問題がありそうです。

※あくまでも個人的な意見です。

気になる大家負担分は壁クロスの減価償却分の２千円でした。

管理会社からは、この内容で合意したと報告を受けました。

家賃は３千円上げましたがノールックですぐに決まり、原状回復費用の大家負担も少ない。

入居付けは立地の影響も大きいですが、修繕費が大きく掛からないのが築１０年までの良い所です。

私は大家歴２８年ですが、経験的にはクロスの償却期間が過ぎた築７付近から徐々に修繕費が増え始めます。

それ以降は、割とうなぎ上りに修繕費が増える前提で考えた方が良いです。

外壁・屋上・居室の修繕なので毎年掛かる訳ではありません。中古を取得する時は、修繕履歴を把握しないと想定外の出費が増えて、予想よりリターンが少ないな！？ってなる場合もあります。

テリー隊長が言うように、賃貸経営は最初が一番安定してるって事ですね。

ベテラン大家さんでも難易度が高いのが築古物件で、利回りが高いからと初心者が築古に手を出すのはリスクが高いです。

だからこそ、リスクを減らすのに勉強して情報収集し、人脈を作り対処するのが、築古投資とも言えますね。

この物件は築３．５年です。

今の所は持っているのを忘れる程度に楽な運営が続いています。

それもあと数年です。

固都税の特例期間が終わると税額が増えること、クロスの償却期間が終わり原状回復費が増えること、設備交換が始まる事などが、追い打ちを掛けます。

今後取得する物件はプロパン業者による無償交換も終わります。

北海道の都市ガスは給湯・暖房設備のリースがあり、プロパン業者も似たサービスを始める所もあるようです。

特にプロパン物件は慎重に対応したい所です。

修繕積立が少なかったり、割高なリフォームの発注を繰り返すと、サラリーマン大家の頃の私のように、リフォームローンを借り入れる事になります（涙）。

設備・償却資産の償却が終わると、経費（損金）計上が減りキャッシュフローにマイナスのインパクトがあるので、利回りの低い物件はその前に出口を取る事もあります。

逆に言うと、資産の入替を行い築浅で固める投資家は、ずっと楽に安定した運営ができるとも言えます。

相場・価値が下がる以外に、経費率が上がる事も売却の動機になるって事です。

この（原状回復する）築浅も出口を取る前提です。

今年は買う年ではなく、売る年だという話も多く聞くし・・どうするかな(笑)？

今回は楽な築浅の原状回復物件の話でした。

次回は築古物件の高額な原状回復についてお話します（涙）。

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―