北国の大家@不動産投資5年目
地主系の専業大家です。
夫婦で不動産投資に奮闘しております!
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原状回復コラムの第二弾(最終回)です。
前回は築浅のイージーモード(修繕箇所/オーナー負担が少ない)の原状回復を紹介しました。
今回は築古のヘビーモードです(汗)。
築古物件の1K(27㎡)、家賃3万円のお部屋で退去がありました。
入居期間は12年間と長期入居です。
ポイントは3つ。
①当時の賃貸契約書に原状回復の具体的な記載がない
②12年間の長期入居(クロスなどの償却期間を超過)
(よほどの事が無いと入居者に費用負担をお願いできない)
③入居者は後期高齢者で既に施設へ転居している
(立ち合いは親戚の方)
と言う状況で、管理会社が退去立ち合いを実施して、原状回復の見積書を頂きました。
コレです。
家賃3万円の原状回復費用(全額が貸主負担)が約30万円!
家賃10か月分の原状回復費(涙)
管理会社曰く、田舎物件なので現地のリフォーム業者は(競争原理が働かず)高いので、札幌の業者に依頼したようです。
こちらも少しでも安くしようと、オーナーのダイレクト発注にする旨を伝えると、管理担当者は快諾しました。
管理担当者の仕事も減るからか、見積額が高いと認識しているからか、断られたことはありません。
「壁・天井クロス」と「その他工事」で分離発注します。
「壁・天井クロス」は大家仲間の工務店にお願いしました。
「その他工事」は細かい作業もあり、(追加工事、現場確認などを想定して)現地の業者に依頼するのが無難と考えました。
私が札幌から田舎の複数の業者をコントロールするのは無理なので、現地(田舎)のプロパン業者へリフォームを依頼しました。
このプロパン業者には本当にいつもお世話になっております(感謝)。
こうする事で(自動的に)プロパン会社の所長さんがプロマネとなり、現場をコントロールしてくれます!
施行の順序はこうです。
1.壁・天井クロス
↓
2.その他工事
分離発注なので日程は大切です。
費用的には、壁・天井クロスは札幌からの出張費があるので、管理会社とほぼ同じ金額でした。
ここは管理会社の業者も頑張ってくれていたって事ですね。
その他工事の見積金額はハッキリと差がありました。
・管理会社の見積書
合計 180,950円(税込)
・プロパン業者の見積書
合計 139,007円(税込)
プロパン業者は管理会社の23%オフ!
管理会社が2割乗せるので金額的には妥当です。
ここで感謝するポイントは、プロパン業者がマネジメントを含めた工務店へ投げるのではなく、複数の職人へ発注してくれたことです。
つまりプロパン業者の所長が、職人さん達をマネジメントしてくれます。
(分離発注のマネジメントって結構作業があるし忙しいサラリーマンには難しい作業です)
①費用は管理会社の23%オフ
②丸投げOK(職人さんのマネジメント不要)
という大変ありがたい状況を作れたのは、プロパン業者の所長さんのおかげです。
以前もコラムにしましたが、ロードヒーティング関連、ウォッシュレット交換など、いつも格安で修繕を請け負って頂いています。
感謝しかないです。
当該田舎エリアの他プロパン業者に軽くヒアリングすると、うちでは供給をさせて頂いても、この金額でのリフォームはムリだと言います。
そういう意味では、いい関係が築けたなと思っています。
プロパンの貸与が不可となり、今後の貸与契約は出来ませんが、こんな所で協力して頂く事も大家としてはメリットが大きいです。
感謝の気持ちを込めて事務所に出向き、人数分のレッドブルをお渡ししました。
このプロパン業者とは、今後も良い関係を続けられれば良いなと思っております。
顛末は、23%オフで4万2千円リフォーム費を削減した結果となりました!
リフォーム費を家賃10か月分 → 8.5か月分に下げたお話でした。
私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。
我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。
―以上です―
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