北国の大家@不動産投資5年目

地主系の専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております!

<札幌雪まつり、雪像作成中!>

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プロジェクションマッピングは5丁目・8丁目会場で毎日開催、その他のフェス・ライブも毎日予定されています!

 

原状回復コラムの第二弾(最終回)です。

前回は築浅のイージーモード(修繕箇所/オーナー負担が少ない)の原状回復を紹介しました。

 

今回は築古のヘビーモードです(汗)。

築古物件の1K(27㎡)、家賃3万円のお部屋で退去がありました。

入居期間は12年間と長期入居です。

 

ポイントは3つ。

①当時の賃貸契約書に原状回復の具体的な記載がない

②12年間の長期入居(クロスなどの償却期間を超過)

(よほどの事が無いと入居者に費用負担をお願いできない)

③入居者は後期高齢者で既に施設へ転居している

(立ち合いは親戚の方)

 

と言う状況で、管理会社が退去立ち合いを実施して、原状回復の見積書を頂きました。

コレです。

家賃3万円の原状回復費用(全額が貸主負担)が約30万円!

家賃10か月分の原状回復費(涙)

 

管理会社曰く、田舎物件なので現地のリフォーム業者は(競争原理が働かず)高いので、札幌の業者に依頼したようです。

 

こちらも少しでも安くしようと、オーナーのダイレクト発注にする旨を伝えると、管理担当者は快諾しました。

管理担当者の仕事も減るからか、見積額が高いと認識しているからか、断られたことはありません。

 

「壁・天井クロス」と「その他工事」で分離発注します。

「壁・天井クロス」は大家仲間の工務店にお願いしました。

 

「その他工事」は細かい作業もあり、(追加工事、現場確認などを想定して)現地の業者に依頼するのが無難と考えました。

私が札幌から田舎の複数の業者をコントロールするのは無理なので、現地(田舎)のプロパン業者へリフォームを依頼しました。

このプロパン業者には本当にいつもお世話になっております(感謝)。

 

こうする事で(自動的に)プロパン会社の所長さんがプロマネとなり、現場をコントロールしてくれます!

 

施行の順序はこうです。

1.壁・天井クロス

2.その他工事

分離発注なので日程は大切です。

 

費用的には、壁・天井クロスは札幌からの出張費があるので、管理会社とほぼ同じ金額でした。

ここは管理会社の業者も頑張ってくれていたって事ですね。

 

その他工事の見積金額はハッキリと差がありました。

・管理会社の見積書

合計 180,950円(税込)

 

 

・プロパン業者の見積書

合計 139,007円(税込)

 

プロパン業者は管理会社の23%オフ!

管理会社が2割乗せるので金額的には妥当です。

 

ここで感謝するポイントは、プロパン業者がマネジメントを含めた工務店へ投げるのではなく、複数の職人へ発注してくれたことです。

つまりプロパン業者の所長が、職人さん達をマネジメントしてくれます。

(分離発注のマネジメントって結構作業があるし忙しいサラリーマンには難しい作業です)

 

①費用は管理会社の23%オフ

②丸投げOK(職人さんのマネジメント不要)

 

という大変ありがたい状況を作れたのは、プロパン業者の所長さんのおかげです。

以前もコラムにしましたが、ロードヒーティング関連、ウォッシュレット交換など、いつも格安で修繕を請け負って頂いています。

感謝しかないです。

 

当該田舎エリアの他プロパン業者に軽くヒアリングすると、うちでは供給をさせて頂いても、この金額でのリフォームはムリだと言います。

そういう意味では、いい関係が築けたなと思っています。

 

プロパンの貸与が不可となり、今後の貸与契約は出来ませんが、こんな所で協力して頂く事も大家としてはメリットが大きいです。

 

感謝の気持ちを込めて事務所に出向き、人数分のレッドブルをお渡ししました。

このプロパン業者とは、今後も良い関係を続けられれば良いなと思っております。

 

顛末は、23%オフで4万2千円リフォーム費を削減した結果となりました!

リフォーム費を家賃10か月分 → 8.5か月分に下げたお話でした。

 

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―