北国の大家＠不動産投資５年目

地主系の専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜雪だるま＞

隣地の塀にこどもが作った雪ダルマ。暖気で融けたので、雪ダルマに見えないでしょうか（涙）！？

札幌は18年ぶりの少雪で、雪まつりがピンチです（涙）。

今年１本目のコラムでも書きましたが、私たちは資産の入替を検討しています。

売却して取得（新築）するという、極めて普通の流れです。

今年の隠れた目標は、大きな波に争わず自然体で臨む事です。

「引き寄せの法則」あたりの用語で言うと、欲望・プライドよりも、中立性・感謝を重視する。パワーよりフォースとでも言うか、私の読者には「鬼から仏」と言った方が通じるかもです（汗）。

目標では売却時の手残りは３千万円、取得は３億円が目標！としました。

新築の建築価格は上がっていますが、自己資金１割、担保としてプラス１割を差し出す感じで、収益性・担保力などの保全基準をクリアしようとしています。

言い方を変えると、融資利回り７％＋共担１割提供で、３億円、金利２．０％を目指します。

非常に高いハードルです（汗）。

言葉は言霊

大きな波に争わず、自然体・仏の北国で、有言実行したいと思います。

一番高いハードルは、土地を路線価で仕入れる事ですが、ここはご縁を紡ぎたいと思います。

さて本題です。

不動産は心理戦の面もありますよね。

売主視点では、どの物件を・何故・いつ・どう売るか！？みたいな事です。

売却を急ぐと指値に応じる事もあるし、物件の瑕疵を隠そうとして利回りを上げる投資家もコラムなどで指摘されています。

売主の心理を少しでも把握・予想できれば、物件取得のリスクも減らせるだろうという趣旨で、今回は私たちの売却の思惑などを公開します！

売却物件はこんな要素を検討しました。

割と悩みましたよー。 

１－エリア（田舎 or 都市部）

田舎物件は表面面利回り１５％、２０％、２５％と言っても、家賃アップは望めません。

経費率が上がるのは容易に予想できるので（今は十分なCFがあっても）将来的にCFが減る場面しか想定できません（涙）。

って書くと、田舎物件に将来はないから早く手放そうと思いますよね！？

私もそう思っていましたが、今回は

田舎高利回りを売りません！

多くの投資家と真逆の判断をしている自負があります（汗）。

逆に都市部を売却して、田舎高利回り物件を繰上返済します。

表面利回り２５％、金利２．８％の物件の残債を繰り上げ返済するって事です。

この物件は、自己資金２割を投じて５倍のレバを掛けています。

繰上返済は（経費など支出を無視すると）ノンレバ（現金買い）２５％の投資をするって意味になります。

ぶっちゃけ言うと、専業大家特有の事情で、目先の生活費も必要になる事が大きい理由です。 

２－利益率

編集部記事でも売却の基準は何ですか？ってテーマがあったと思います。

私の師匠や楽待の編集部記事では、CF１０年間分ってのが多かった気がします。

私たちの過去の売却を振り返ると、こんな感じでした。

売却１棟目：CF１０年分（保有期間：１年弱）

売却２棟目：CF６年分（保有期間：２年弱）

規模を拡大する想定なら、売却の基準はCF〇年分と同じか、それ以上に

保有期間の短さ（スピード感）

が大切です。

もっと言うと、新築なら４０㎡の特例を使い不動産取得税ゼロ、固都税５年間半額の特例を、１０年以上保有したら事業用資産の買い替え特例を使いたいです。

・１棟目　売却～取得（資産の入替）

　物件価格：６千万円→１．４億円（約２倍増）

　CF：２０万円→３８万円（約２倍増）

・２棟目　売却～取得（資産の入替）

　物件価格：３．５千万円→２．５千万円（３割減）

　CF：１８万円→３５万円（約２倍増）

こう見ると、CF増を目指した資産の入替でした。

１棟目は青天の霹靂の売却劇です。

隣地の二代目社長が「高くても良いから売ってくれ」と言うのでビビりながらも、５．５千万円で買った物件を１０か月後に８千万円で売却しました。

売却直後に１．４億円の新築RCの取得に繋がりました。

神から選ばれたとも思ったし、引き寄せの法則・潜在意識などスピリチュアル的な物の大切さも学びました。

鬼から仏への強烈な根拠ですし、コメンテーターの虫さんが得意とするセミナーは潜在意識です！

類は友を呼ぶで、自分の周囲にはとても良く似たエネルギーを持つ人が集まります。

自分を知りたければ周囲の業者・投資家を見ろって事です。

最近は全くコラムを書かない（汗）、こども大家さんは、「自分一人だけが幸せになるのは不可能だよね！？」って問答を小学生の自分のこどもとして、時間が掛かったけど、最後は小学生の子が納得したと言っていました。

成功した投資家はエネルギーが高い人が多いですよね。

私もそんな方にはエネルギーの高さで圧倒されますが、エネルギーの中身（フォース or パワー）・本気度（割と重要）にも注目しています。

２棟目は戦略的に動きました。

１０か月の売却期間を経て、徐々に値下げして１個目の買い付けが入った投資家に売却しました（３０棟以上を保有するメガっぽい投資家への売却でした）

１棟目・２棟目は自然体で売却してますよね（そうでもないですか汗）！？

高くても良いから、売って欲しいと言う二代目社長、メガっぽい投資家への売却です。

不動産投資の手じまいをするなら別ですが、拡大を考えるなら入れ替えに（新物件の取得に）必要な自己資金を考慮するのがフツーです。

築〇年で売却するのは怪しい、きっと瑕疵があるに違いないとは限らない。

売主側の自己資金を用意する都合が大きく影響するって事です。

築浅（例えば築５年など）の物件が売りに出ていても、怪しくない場合もあるって事です。

私なら築５年の物件が売りに出ていたら、固都税半額の特例が終わった事（上記の物件で言えば半額特例が終わると翌期から固都税が２倍（月額換算で５万円増える）、５年固定の金利が終わるなどを嫌ったかな？って考えます。

上記の例で言うと固定金利が終わると、金利が０．５％上昇して、返済月額が５万円増えます。

物件１棟で、支出が月額５万円＋５万円で１０万円も増えると、結構インパクトありませんか（汗）！？

売主が抱える売却のタイミングもあるって事です。

３－担保力

４－流動性

５―将来CF（減る・増える要素）

６－売却前の取り組み

７－だれに仲介を頼むか

長くなったので、３～７は次回にします。

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―