北国の大家＠不動産投資５年目

地主系の専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜輪投げおみくじ＞

黄色の輪を投げた結果は「吉」！

今年は築浅物件の売却を予定しています。

前回に続き、売主の思考を共有してみます。

＜構成＞

１．エリア（田舎 or 都市部）

２．利益率

３．担保力

４．流動性

５．キャピタルゲイン

６．売却前の取り組み

７．だれに仲介を頼むか

８．まとめ

一棟でも担保余力のある物件があると、規模拡大はやりやすくなります。

コツコツ返済を続けたものは担保余力を使い、キャピタルゲインを狙えるものは売却で取りに行く感じの方針です。

３．担保力

物件Aを買う時に、物件Bを共同担保として活用した場合、融資は受けやすくなります。

買いやすいのは良いですが、共同担保を使うと、出口を取るときに面倒な事が起こります（汗）。

共同担保の物件Bを売却すると、物件Aが担保不足になります（担保物件が消えるので至極当たり前ですが・・）。

物件Aが担保不足になるので、物件Bの担保価値分をキャッシュで内入れして欲しいと言われることがあります（物件Aの売却金から内入れするのも可）。

担保余剰があるって事は元金返済が進んでいる土地値のある築古だったりしますよね。

今回私たちは、築古の物件Bは売らずに、担保提供で頑張って貰う事にしました。

考えてみると、私たちは最初からこの作戦を使っていました。

１－アパート６千万円の取得（物件Bを添担提供）

・・（１０か月後）売却により物件Bの担保余剰が復活！

↓

２－新築RC１．４億円の取得（物件Bを添担提供）

・・（３．５年後）売却により物件Bの担保余剰が復活！

↓　

３－新築RC３億円の取得（物件Bを添担提供）

★いまココ（取り組み中）★

物件価格の高騰・利回りの低下に伴い、最近の融資では収益性・自己資金の額が重視される傾向です。

中古はもちろん、最近は札幌の新築RCも（建築価格の高騰で）積算割れします。

添担提供は今でも強力！

長期の返済で担保余剰を作った時、売却でキャッシュにするほか、添担活用も（やや面倒だけど）検討する価値はあります。

４．流動性

今回の資産の入替で、利回り７％、１５％、１７％、２０％、２５％などどれを売ろうか！？と考えた時、流動性の高い築浅にしました。

理由は、土地の所有者が売却を急いでいたからです。

売主さんは定年リタイア後の資産形成を本格的に進めています。

少し時間が掛かっても良いなら、利回りの高い地方・田舎物件を売却したのですが、価格次第ですぐに売れそうな物件を売る事にしました。

流動性を重視したって事です。

余談ですが、札幌の築浅RCは新築の価格高騰に引っ張られる感じで、価格が高騰しています。

省エネ住宅対応、コンクリ値上げ（北海道の事例）など凄い勢いで価格が上昇して、利回りが下がっています。

立地・築年数により、新築と同じ・新築より高い価格での売却事例もあります。

流動性が高く・キャピタルゲインも狙える？

って事で築浅を売却します。

５．キャピタルゲイン

捕らぬ狸の皮算用をします。

別名「計画」とも言います(笑)。

キャピタルゲイン　CF１０年分（リターン）

元金返済分　　　　CF３年分（リターン）

上記２点の合計でＣＦ１３年分です。

取得時の自己資金　CF５年分（資金回収）も加えると、CF１８年間分を一旦手元に戻します。

４年間の累積CF＋売却時の税引後CFで・・

自己資金１．５千万円が４年で５倍！

毎月のCF・元金返済分の換金も大きいですが、キャピタルゲインが大きいです。

資産の入替３回目です。

５００万円スタート・税効果活用で、不動産投資５年間でサラリーマンの平均退職金の２倍以上の額を、「１棟のリターン」で作れる不動産投資のパワーには脱帽です。

担保余力のパワーも効果的に活用しました。

６．売却前の取り組み

二つあります。

一つ目は賃料の適正化です。

売却物件は、明らかに相場より低い家賃設定です。

このまま賃料アップの余地がある物件！とアピールして現状の賃料での売却も検討しました。

昨年、そんな売り物件も見かけましたが、やはり弱い（高くは売れない）。

そこで入居３年以上を経過している入居者に限定して、賃料相場の平均（より若干低いレベル）への家賃アップをお願いします。

今が安すぎるので平均以下まで上げさせて欲しい。

入居２年後の更新時に打診しても契約的にはおかしくないって事で、３年以上経過している方に限定して、家賃の適正化を依頼します。

管理会社主導で進めますが、結果は解りません。

関東の投資家からは、割と成功する事が多いとも聞くし、札幌の投資家からは３～４割の方から問い合わせがあり、難航するケースもあると聞いています。

暴利をむさぼる訳ではなく（汗）、せめて平均賃料の少し安いレベルでお願いする感じです。

残念ながら退去が発生した時は、相場の平均賃料の募集で満室になると予測しています。

条件に合致した居室３千円ｘ１１戸、駐車場２千円ｘ６を想定しています。

利回りを固定すると、販売価格は１千万円上昇します（大きいですよね～）。

家賃の適正化

これ大事です！

二つ目は免税法人での売却です。

私たちの場合は、進行期は課税法人です。

今年の決算以後は免税法人に戻ります。

売却時の引き渡しは、免税法人になってから実施します。

１千万円以上の節税

大きいですね～。

７．だれに仲介を頼むか

売買の仲介は、

新築を依頼する業者の一般媒介

でスタートします。

私たちの売却経験から、業者は両手仲介が欲しいので「うちにも預からせてください」というリクエストが来ることが予想されます。

首都圏に投資家を抱えている不動産会社の方が、早く売れる可能性が高いので、来るもの拒まずの姿勢で臨みます。

専任などは報告義務があり、嫌がられる面もあるんですよね。

一般だとレインズの掲載義務が無いので、複数の業者が囲い込みを行う感じになるかもです。

時々見かけますが・・

物件を非公開マッチング（汗）

するって中堅の不動産業者も現れました。

この業者は抱えているお客様は道内が多そうです。

一般で預かり、管理している物件オーナーに、売り物件を流す感じだとは思いますが、ちょっと話を聞いてみます。

８．まとめ

今回の流れはこうです。

１．プラン作成・融資内諾

２．土地の仕入（路線価プラス・アルファ）

３．売却物件の賃料適正化

４．売却活動

・田舎物件を繰上返済

・CF改善効果が大きいローンの繰上返済

（対象は、月々の返済額が大きい＋残債が少ないローン）

・添担の復活（新築物件に投入）

５．新築

１～４までがうまくいけば、５の新築が出来ます。

１～４の一つでも失敗すると、計画は大幅見直し・先送りです（汗）。

４つもほぼ同時にうまく行くことがあるのだろうか・・。

ガラス細工の計画です（汗）。

感謝の気持ちを忘れずに、ご縁を紡ぎたいと思います！

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―