北国の大家＠不動産投資５年目

地主系の専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜冬の洞爺湖＞

ニセコ近くの羊蹄山（蝦夷富士）が奇麗に・・見えませぬ（雲が邪魔）・・。

観光客の８割は中国人の富裕層でした。

最近の不動産は、相場・金利は高く、利回りは低く、キャッシュフローも出にくい・・。

それでも道央圏（札幌市および近郊）は、不動産価格も安く、金融機関も支店を含め５０近くあるので成功しやすい！と言う話をよく聞きます。

そのエリアで投資している私が感じるのは、コレです。

不動産投資は６千万円で人生が変わる！

自己資金６千万円を札幌の新築・築浅にぶっこめば、年収１千万円の給与所得と同じキャッシュフローが得られます。

１０年後に出口を取ると、再び６千万円を手に出来ます。

更に人生が変わりそうです。

１－人生が変わる６千万円

資産ゼロスタートのサラリーマンが６千万円を貯めるのは至難の業ですよね。

私のサラリーマン時代に、給料から６千万円を貯めた人で知っている人は、たった一人です。

一方で、投資で６千万円の評価額に達成した人は、何人もいました。

金融・不動産へ投資した方です。

不動産投資の例では、サラリーマン時代の先輩の一人が２５年前、ニセコにペンション投資をしました。

投資額は１千万円です。

業者が２０年間運用して、その後物件が所有者に戻るのですが、この先輩はエリアが良かった。

ニセコで一番人気のある比羅夫（ヒラフ）スキー場の入り口エリアでした。

１千万円の投資が（今から５年前で）１．２億円になっていました。

今はもっと高いでしょね。

先輩は運が良かった事もありますが、投資にエントリーする１千万円を持っていました。

エリサーや二馬力ならなら数千万円も貯金がある人は何人も見かけましたが、一般のサラリーマンだと１千万円の貯蓄も厳しいですよね！？

私のサラリーマン時代は、貯蓄どころかマイナスでした（汗）。

大事な事なのでもう一度言います。

タネ銭が６千万円あれば、不動産投資で人生が変わります！

サラリーマン時代の私を含め、そこまで自己資金が無い人が多いと思います。

だけど、不動産投資ではタネ銭も不動産で作る事ができます！

私がそうですし（汗）、タネ銭が無いから（レバを掛けられる）不動産に投資している人は多いです。

理由は簡単で、小さな物件を転がせばいいのです。

小さな物件でも不動産の取得なので若干のお金は必要です。

今回は自己資金５００万円、１００万円の投資手法を考察します。

手法に入る前に大前提として、不動産投資の勉強をして、情報を集め、人脈を作りご縁を紡ぐ。

さらにサラリーマンの信用を活用することが前提です。

これらの活用で、自己資金が少なくても不動産投資が始められます。

２－自己資金５００万円（地方築古）

札幌市の周辺で見ると、太平洋側Ｒ３６沿いの苫小牧・登別・室蘭エリア、札幌～旭川間Ｒ１２沿いの江別・岩見沢・三笠・美唄・滝川・砂川・旭川といったエリアでは、利回りが高く、１０～１５年ローンで買える物件もあります。

上記エリアの物件を、自己資金１割（レバ９倍）で取得する事が出来ます。

上記のエリアは地価が安すぎるので、信用保証協会付きの融資を活用する手もあります。

私たちも信用保証協会付き融資で３．５千万円の物件を取得したことがあります。

今は厳しくなったようですが、日本政策金融公庫が活用できる可能性があります。

私たちも公庫の活用で２棟取得しています。

札幌～Ｒ３６エリアの苫小牧・東室蘭あたり、札幌～Ｒ１２エリアで岩見沢・旭川までが割とやりやすいです。

自己資金が５百万円あれば、上記の比較的利回りの高いエリアに投資が出来ます。

３－自己資金１００万円（ゼロ円物件）

ゼロスタートの場合の提案です！

自己資金は頑張って１００万円貯める。

１００万円を貯められないなら、不動産投資には向いてないかもしれません。

その時は諦めます。

偉そうなことを言っていますが、私はマイナススタートなので、不動産投資に向いていない人でした（汗）。

ゼロ円物件にトライする方が出始めています。

「みんゼロ」でググるとトップにサイトが表示されます。

空き家譲渡のマッチングサイトで、空き家問題を解決するサイトってイメージです。

その他、週刊誌にもゼロ円で不動産を処分した話が掲載されていまいた。

私は研究不足ですが（汗）、札幌の業者・札幌のメガっぽい大家さんで取り組みを始めた方がいます。

ゼロ円物件をググると、ネガティブな意見も多いです。

但し、よく読むとゼロ円物件に限らない築古投資で発生するリスクがほとんどかな？って気がしました。

既にトライされていて、情報をお持ちの方がいれば、是非コメントで教えてくださいm(__)m

私ならゼロ円物件を取得して（ゼロ円でも固定資産評価額は付いているので）多少の不動産取得税を支払う。

日本政策金融公庫などでリフォームローンを借り入れして、リフォームを行う。

公庫は取得よりリフォームの方が圧倒的に借りやすいです。

額も大きめで、バックファイナンスもできる（私は何度かやりました）。

都道府県の信用保証協会付き融資でも良い。

保証料は分割払いが出来るのと、金利を低く設定できます。

運営は、地元の業者と人脈を作り、客付け・管理を依頼するかなって思いました。

（売主にとっての）負動産をゼロ円で取得して、買主が不動産で収益化できれば、自己資金が１００万円以下でも、雪ダルマ方式でタネ銭を増やせそうです。

ゼロ円なので発想の転換で、ビルを買ってもトランクルームで貸し出すなど、利回りは自分で作り上げる感じです。

中でも、北海道の滝〇市は比較的熱いようです。

何故か？は分析できていません（涙）。

今回は北海道の最新情報をお届けしました。

相場・金利が上昇しても、空き家問題を活用して（社会貢献にもなる）１００万スタートで、人生が変わる６千万円を目指しませんか！？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―