北国の大家＠不動産投資５年目

地主系の専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜大家から鬼電＞

夜間・長期不在時など、―４℃以下になる時は「水落とし」をします。

水落としを怠ると、水道管が破裂する場合があります。

数年前、水落としを知らない東京の管理会社が、札幌物件の空室で水道管を破裂させた事案がありました。

 

 

前回は６千万円で人生が変わる話と、ゼロ円物件の紹介をしました。 

多くの「いいね」を頂きました。

ありがとうございますm(__)m

 

今回は、編集部記事・その後シリーズ（！？）をお届けします。

対象の編集部記事はコレです。

 

 

2025年の大家デビューを目指している3人の新人投資家の中に、私のコラムに登場するエリサーXさんがいました！

編集部に楽待ネームを「エリサーX」と回答したあたりに、不動産への本気度を感じます(笑)

 

今回はエリサーXさん、その後にフォーカスします。

編集部記事にもありますが、取材直後の2024年12月末に融資・買付をパスして、2月に決済・引渡となりました。

 

つまり、読者のエリサーXさんは・・

（祝）２０２５年に大家デビューします！

 

１棟目の取得という難関をクリアしたエリサーXさんを少し分析してみます。

これから一棟目を買う方の参考になればと思います。

今年こそ１棟目を買うという、ワクチン大家さんを激励するメッセージでもあります。

 

凄い（結果に直結した）と感じたポイントを幾つか挙げます。

編集部記事では、こんな事を言っていました。

 

1棟目は心理的ハードルが高い。ネットにある成功体験は遠すぎてリアリティに欠けるので、やはり顔が見える人から実践的な話を聞くのが大事

 

この「顔が見える人」は多数いたと思いますが、私の読者のパワフルカップルさん、私自身もLINEや飲み会で実践的な話をしていた気がします。

 

昨年は私とパワフルカップルさんで面談して、札幌の人脈を広げる手伝いをしました。

そのパワフルカップルさんをもエリサーXさんは頼っていました。

私の読者ネットワークのようにも感じて、正直嬉しい感じがします。

 

エリサーXさんは、札幌の大家会にも参加して情報収集・人脈形成をしていました。

この辺で出来た人脈も活用していたようです。

この人脈形成の動きは、（１棟目を目指す方にとっては）私の中の理想形です！

 

初心者の物件購入は難しい市況だと言われる・（略）・昔より難しい市況なら、なおさらしっかりと準備をして、納得できるスタート

 

テリー隊長もびっくりの詳細シミュレーションをしていました。

但し、最初私が見た時は、経費などの変数に悲観値が多く、全く儲からない収支シミュでした。

 

以前もコラムにしましたが、書籍などの当たりの情報だと厳しく見る事を推奨しているせいか、１棟目だからか、性格なのか・・、不動産投資は儲からないから辞めようって所まで行きました。

 

当時のエリサーXさんは、大家会などでお会いしても、一見して悩める投資家でした。

他の投資家に紹介しなくても、悩んでいる人がいたからエリサーXさんだと解ったと言う方もいたほどです（汗）。

 

苦悩もあったと思いますが、色々考えたのでしょうね。

今のシミュレーションは楽観値・悲観値と、幅を持たせたシミュレーションになっているようです。

 

この時エリサーXさんが出した結論は、キャッシュフローがそれなりに出る表面利回り７％でした。

 

札幌RCの中古相場はこんな感じです。

①新築～築９年：表面利回り６％前後、新築も築９年も同じ価格

②築１０年～１８年：表面利回り７％前後、４年前の新築利回り

 

①の修繕・空室リスクは低く運営も楽ですが、利回りが低い。

②の運営は大変ですが、７％だと運営次第でやれると考えたのでしょう。

 

①は持っているのを忘れるプレーができる（手間いらず）。

②は特に修繕費も多く掛かり、取得時・運営時の両方で情報収集・業者とのつながりが必要になったりと個別性が高くなる。

 

例えば最近コラムにしましたが、入居期間が１０年超方が退去すると修繕費が数百万円掛かる場合があったり、外壁・屋上などの大規模修繕が発生したり、難易度は高くなります。

勉強・情報・人脈などである程度クリアできますが、そこを追求した感じの選択です。

 

ロットは２億円超です。

この辺もセンスが良いです。

 

築古投資家には７％の中古は（利回りが低いので）ヤメロと言う方もいます。

個人的にはロットを大きくするとリスクも増えるが、上手に運営できれば手残りの額は大きくなるので、運営が楽になる面もあると思っています。

 

逆に言うと、７％で厳しいと感じるのは、問題が多い物件 or ロットが小さい、って事が要因の一つにある気がしています。

そういう意味で、（物件・人を選ぶのは間違いないですが）２億円超のロットはちょうどいい感じかな？って感じです。

 

ファイナンスはサラリーマンご用達銀行で好条件で、自己資金５％程度で金利も高くない。

 

更にご縁を感じる出来事もありました。

買い付け１番手よりも早い内諾で物件を勝ち取ったようです。

サラリーマンご用達銀行の審査が早かったのは、同じ物件でローンブレイクした投資家がいたからです。

都銀で審査中の投資家をごぼう抜きでゲットしました！

エリサーXさんも不動産は運の要素がデカイ（ご縁を感じる）って事でした。

 

悩みながらも努力し、夢を掴んでいる投資家がいることは、同じように大家デビューを目指している人の心の支えになるかも

 

今回のエリサーXさんの事例（１棟目取得）は、まさに悩みながらも努力したと思います。

エリサーXさんの夢は具体的に解りませんが、記事によると自己資金は３千万円のようです。

私の（いいねが多かった）前回コラムで言う所の、６千万円あれば人生が変わるにリーチしたことは間違いありません。

 

エリサーXさんは、勢いに乗りもう一棟買おうとしています！

そう考えると、相場（市況）次第な面はありますが、５年～１０年後には、私が定義する人生を変える自己資金６千万円の達成は、それほど難しくないでしょう。

 

大家仲間のワクチン大家さんは今年こそ１棟目を取得しようとしています。

今年はエリサーXさんにも、ワクチン大家さんの相談に乗るなど、応援する側の役割もお願いしようと言考えています。

 

と思っていたら・・

３．５年前に楽待相談室で回答した方から、面談希望が入りました。

 

パワフルカップさん、エリサーXさん、ワクチン大家さん、ピアニスト大家さんなど、私の周囲で活躍する初心者の方とも交流してエネルギー・勇気を受け取って貰い、こちらの方にも成功して欲しいです。

 

ネーミング（〇〇大家）は、お会いしてから考えます(笑)。

今後も楽待コラムを通じて、札幌の投資家のすそ野を広げる活動が出来ればと思っています！

 

 

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―