北国の大家＠不動産投資５年目

地主系の専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜鱗（うろこ）＞

慣れていないと読みづらいですよね？（涙）

 

前回は編集部記事のコラボとして、エリサーＸさんが１棟目を取得した件をコラムにしました。 

 半日ですが多くの「いいね」と「コメント」を頂きました。

ありがとうございますm(__)m

 

取得はスタートです。

今後もお互いにフォローできればと思います！

 

今回は話題を変えて、空き家問題です。

 不動産投資的に言えば、空き家活用のセミナー・書籍も多くありますよね。

実際に取り組まれている投資家もいると思います。

但し、私にとっては他人事でした。

 

それが最近、民生委員の関連で戸建て売却の相談を受けました。

実際に自分が売却の依頼を受けると（割と）他人事だった空き家問題もリアルに感じます。

 

まずは空き家数・空き家率から確認します。

令和５年住宅・土地統計調査より

 

上記の資料によると、空き家数は９００万戸と過去最高で、1993年から2023年までの30年間で約２倍になったようです。

確かにここまで増えると、社会問題になりますよね。

 

少し調べてみました。

空き家が増える原因は次の３点とされていました。

①高齢化

今回の相談はこれが原因で、施設（サ高住）への入所で空き家になっていました。

終活として売却したいって事でした。

②都市部への人口流出

北海道の地方都市・田舎だと、就職先は札幌か東京が多いでしょう。

東京の方が選択肢は広がるけど、直ぐに実家に戻れないし、東京は怖いから札幌に就職ってパターンもよく聞きます。

その札幌市では人口減少が始まっているし、東京でも１５年後からは人口が減少すると言われてます。

③相続

相続放棄しても財産の管理義務が残る場合があります。

その間は空き家としてカウントされます。

 

ちなみにですが、

・相続税の納付は相続発生から１０か月以内

・相続を放棄する期限は３か月以内

被相続人の遺産が負債の方が大きい場合など、１０か月以内に相続放棄すればいいんでしょ！？って思っている人もいるので、ここは注意したい所です。

 

空き家は社会問題ですが、不動産投資で活用するパターンもありますよね。

・リノベーションして賃貸・売却

・シェアハウスとして運営

・民泊施設として運営

 

今回の依頼は、更地渡しの売却でした。

数年前、財閥系の不動産会社に（更地渡しの）売却を打診した際は、こんな説明・提案を受けたようです。

 

土地の価格は次の通り４種類ある。

＜高い＞

実勢取引価格（時価）

公示価格

路線価

固定資産評価額

＜安い＞

 

数年前の財閥系の業者とは、公示価格での売却としたようですが、反響は無かったようです。

その後、売主は施設（サ高住）へ入所しました。

反響が無かったからか、業者からも連絡なしで媒介契約期限が過ぎた・・と言う状況でした。

 

私は民生委員ですが、他の民生委員と話をした時に、私の名刺を渡すと売却して欲しいと依頼を受けました。

 

一般の方（特に高齢者は）は私の名刺（不動産賃貸業）を見て大家ではなく、街の不動産屋だと思う方も多いです。

土地を売却して欲しい、お部屋を探して欲しいとか、中には選挙事務所を探して欲しいと言う依頼までありました（汗）。

 

私たちは宅建事業者ではありません。

実際には業者を紹介する感じになります。

 

但し、駅チカ・郊外で人気の住宅地など、不動産投資で運用できそうな土地なら、自分で買う事もできます。

今回は自分で買うほどの立地では無いので、正直不動産２社を紹介しました。

 

水面下物件、川上物件って言葉をよく聞いたり使ったりしますが、売主に近い方が儲かります。

 

そういう意味では地縁団体（自治会、町内会、後援会、民生委員）などからの情報も結構多いなーって実感しました。

 

中でも民生委員は高齢者と接するのが、社会的な使命で役割なので、空き家問題に触れる機会が多い事を実感しました。

 

一般の方は土地を処分したいと言う消極的（！？）な依頼ですが、ちょっとした資産家などは、相続税の対策もしたいけど、誰に相談したらいいか？って人も多いです。

相続税対策、家族信託もそうですが、相続人（ご子息など）からの依頼が圧倒的に多いです。

 

私は最近、ある民間団体の相続相談コンサルタント、不動産投資コンサルタントのの資格を取りました。

そんな資格も使って、色の付いていない（商材なし、売り込みなし）フラットな助言で高齢者やご子息の役に立てればと思っています！

 

別途、

マネタイズ方法は当該団体に相談して検討しますが今は白紙です（汗）。

 

その他、

高齢者繫がりで、やっぱアパートって凄いパワーだよね！と思った事例を一つ。

私たちの田舎物件は、売主が更地渡しで売れば赤字です。

地価が（１７０坪あっても）２００万円と解体費よりも安いです。

 

売主から見ると、それが利回り２５％と高い（価格は安い）とはいえ、２００万円→２，５００万円で売れた訳です。

相続人であるご子息（私と同じ年代）の人生も変わるよねって思いました。

 

話を戻してまとめます（発散傾向でした汗）。

土地を探す時、不動産会社経由以外に、地元の繋がりで探すこともできると感じた一幕でした。

 

私の今年の目標の一つに「路線価で土地を仕入れる」があります。

今回は買いませんが、依頼された土地は路線価での売却となります。

 

そう考えると、（駅チカは無理にしても・・）路線価購入も現実的だよねって気がしてきました。

 

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―